Les prêts Immobiliers

La majorité des banques distribuent des prêts, les formules les plus « perfectionnées » ont été composées et introduites sur le marché par les établissements financiers spécialisés.

Leur durée est librement fixée avec l’organisme financier prêteur. Elle avoisine fréquemment les 20 ans mais peut aujourd’hui s’étendre jusqu’à 40 ans.

Les formules de prêts sont multiples, chaque banque ou établissement financier ayant les siennes. Cependant, il faut se rappeler que les organismes ont fait preuve depuis quelques années d’habileté pour mettre au point de nouvelles solutions s’adaptant mieux au cas particuliers de chaque emprunteur.

1. Les taux

   1. Les taux fixes

      - Avantage : La solution la plus sûre à « long terme », les taux fixes sont sans surprise.
      - Inconvénients : Le taux fixé en début de prêt est plus cher qu’un taux révisable, aucune possibilité de baisse en fonction des marchés.

   2. Les taux révisables

      Contrairement aux prêts à taux fixe, ceux-ci seront réactualisés aux dates définies dans les offres de prêts selon les variations du cours des indices monétaires. L’indice monétaire le plus utilisé étant l’Euribor. Ils peuvent être Cape ou non-Cape.

      Les prêts Cape: ces prêts à taux révisable sont sécurisés, c’est-à-dire qu’ils ont une limite à la hausse comme à la baisse des taux définis dans les offres de prêts. Par exemple, un prêt révisable Cape 2 ayant un taux d’intérêt de départ de 3.75% pourrait au maximum passer à 5.75%, et diminuer au minimum à 1.75% suivant le cours de l’indice monétaire.

      Les prêts non-Cape: leur nom l’indique, ces prêts ne sont pas sécurisés, ils peuvent augmenter comme baisser sans limite par rapport à l’indice monétaire.

2. Les types de prêts et la recherche de son prêt immobilier

   En France, nous trouvons une multitude de types de prêts. Chacun spécifique aux catégories socioprofessionnelles des emprunteurs. Les principaux types de prêts délivrés aux ménages sont les prêts libres, les prêts à l’accession sociale (PAS), les prêts conventionnés (PC), les prêts épargne logement (PEL), les prêts à taux zéro (PTZ). Il ne faut pas oublier les subventions accordées par l’ANAH, certaines collectivités, certains départements.
   

   1. La recherche de la meilleure offre de prêt

      La France référence actuellement plus de 110 organismes de financement pour le crédit immobilier.
      
      L'offre de crédit de la banque dépend à la fois de son agressivité commerciale du moment et de votre profil, de la difficulté pour un emprunteur de « dénicher » par lui-même l'offre qui lui convient le mieux, et d'en négocier les meilleures conditions.
      
      L'offre de crédit d'une banque se décompose en une offre de taux d'intérêt sur le crédit immobilier, un taux d'assurance, des frais de dossiers et une garantie. Usuellement, ces notions sont rassemblées dans le calcul du TEG (Taux Effectif Global). S'ajoutent à ces critères, des critères hors taux, comme le temps de déblocage des fonds ou la proximité géographique de la banque.
      
      

   2. Le montage du dossier de crédit immobilier

      Afin de procéder à l’élaboration du dossier de demande de prêt immobilier, les organismes vous demanderons différents éléments leur permettant de considérer votre profil d’emprunteur.
      
      En savoir plus :
      
      Le dossier se subdivise en éléments concernant :
      
      - Votre identité : Carte Nationale d’Identité, Carte de séjour pour les étrangers résidents en France.
      - Objet de financement : Certificat de propriété, compromis de vente, descriptif du bien.
      - Justificatif des revenus : Attestation de travail, bulletins de paie, bordereaux CNSS, relevés de comptes bancaires.
      
      Cette liste n'est évidemment pas exhaustive et dépend de votre profil d'acquéreur.
      
      

Les assurances de prêts immobiliers:

1. L’assurance décès

   L’Assurance décès permet le remboursement par l’assureur de tout ou partie des sommes restant dues, selon les quotités choisies lors de la souscription du contrat d’assurance en cas de Décès de l’assuré.

   Exemple :

   -Remboursement à 100 % si le défunt était assuré à 100 %,

   -Ou remboursement à 50 %, les 50 % restants demeurant alors à la charge du co-emprunteur, s'ils étaient assurés à 50 % chacun.

2. L’assurance incapacité temporaire totale (ITT)

   ITT : Incapacité Temporaire Totale ou IJ Indemnités Journalières

   Indemnité dont le montant est fixé lors de l'adhésion par l'Assuré et destinée à compléter son revenu en cas l'incapacité de travail.

   Incapacité médicalement reconnue mettant l'Assuré dans l'impossibilité complète et continue, par la suite de maladie ou d'accident, de se livrer à toute activité professionnelle lui rapportant gain ou profit.

   
   

3. L’assurance perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA)

   Cette garantie est généralement associée à la garantie décès.

   Elle s’appelle communément Invalidité 3ème catégorie de la Sécurité Sociale 100%.

   Inaptitude totale et irréversible de se livrer à un travail ou à une occupation quelconque pouvant procurer un gain ou profit et nécessitant l'assistance d'une tierce personne pour accomplir les actes ordinaires de la vie courante.

Les assurances complémentaires

1. Assurance Perte d'Emploi (ou chômage)

   Généralement facultative, cette garantie est mise en œuvre sous certaines conditions d’âge et de perte d’emploi non intentionnelle. Elle intervient généralement en présence de prestations ASSEDIC ou équivalentes. Prestations: prise en charge partielle des échéances successives de prêt, dans une certaine limite et pour une durée définie au contrat.

2. L’assurance Garantie Revente

   Il s’agit d’un contrat qui a pour objet d’indemniser l’éventuelle perte financière subie par l’assuré ou ses bénéficiaires en cas de revente du bien immobilier dans un temps donné consécutive à certain événements générateurs comme :

   -Décès (suite à maladie ou accident),

   -Invalidité (suite à maladie ou accident),

   -Divorce,

   -Perte d’emploi consécutive à un licenciement économique de l’assuré,

   -Mutation professionnelle….

3. L’assurance Dommages Ouvrage

   L'assurance dommages ouvrage a pour but de garantir, en-dehors de toute recherche de responsabilité, le paiement des travaux de réparation des dommages subis.

   Réglementation

   La loi du 4 janvier 1978, dite loi Spinetta, a instauré des obligations en matière d'assurance construction aussi bien pour le constructeur que pour le particulier :

   -Pour le constructeur : il doit couvrir sa responsabilité décennale

   -Pour le particulier: il doit souscrire un contrat de dommages ouvrage

   Cette assurance est valable, non seulement pour le propriétaire de l'ouvrage, mais aussi pour les propriétaires successifs.

   L'assurance dommages ouvrage doit être souscrite avant l'ouverture du chantier, afin que la garantie débute de la fin de la période de parfait achèvement (c'est à dire un an après la réception du chantier, justifiée par le PV de réception signé) jusqu'à la fin de la période décennale (10 ans après la réception).