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Murs mitoyens : quels sont mes droits et mes obligations ?

25/06/2019

Le partage d’un mur entre deux résidences, ou sur un terrain, peut être source de conflits de voisinage entre les deux propriétaires. Qui doit l’entretenir ? Qui doit payer les frais ? Quelles autorisations sont nécessaires pour effectuer des travaux ? On vous dit tout.

Murs mitoyens

Quels sont les prérequis pour qu’un mur soit considéré comme mitoyen ?

Un mur mitoyen est un mur qui sépare deux bâtiments, deux cours, deux jardins ou deux champs appartenant à deux propriétaires différents. Il peut être mitoyen en totalité ou en partie. Le mur appartient alors aux deux propriétaires concernés.

En revanche, un mur n’est pas mitoyen si le sommet du mur présente un seul pan incliné, ou des tuiles et corniches présentes d’un seul côté du mur. Le mur appartient alors uniquement au propriétaire du côté duquel se trouve l’inclinaison, les tuiles ou les corniches.

Bon à savoir : un mur de soutènement est obligatoirement privatif car il n’a pas vocation d’agir en tant que séparateur entre une habitation ou un terrain.

Dans certains cas, la non-mitoyenneté peut être prouvée par un titre de propriété ou par prescription (par exemple, si un seul des deux propriétaires a entretenu à ses frais seuls le mur pendant 30 ans, sans titre de propriété établi).

Quelles sont mes obligations en tant que propriétaire d’un mur mitoyen ?

Les deux propriétaires du mur mitoyen doivent entretenir le mur à frais égaux, qu’il s’agisse de réparation ou de reconstruction. Si l’un des deux propriétaires décide d’effectuer des travaux sans l’accord de l’autre propriétaire, il devra assurer seul les frais déboursés. Il peut par exemple décider seul de rehausser le mur ou d’augmenter son épaisseur. La partie surélevé ou augmenté appartient alors exclusivement au propriétaire ayant payé et réalisé les travaux nécessaires. Il sera donc seul incombé des frais d’entretien de cette partie du mur.

Si un des deux propriétaires dégrade le mur mitoyen, il peut être condamné par le Tribunal de Grande Instance à assumer seul les frais de réparation.

Est-il possible d’acquérir un mur mitoyen et de faire valoir ses droits ?

Si votre voisin a construit un mur privatif,, il vous est possible d’acheter la mitoyenneté du mur sous certaines conditions. A contrario, le voisin ayant pris la décision seul de construire ce mur, il n’a pas le droit de vous imposer la mitoyenneté.

L’acquisition de mitoyenneté est possible pour un mur se situant en limite de propriété ou pour une portion de mur mitoyen ajoutée sur la décision seule de votre voisin.

Pour cela, il vous faudra obtenir l’accord de votre voisin en lui faisant votre demande par lettre recommandée avec accusé de réception. Si ce dernier est d’accord, il vous faudra dresser un acte de mitoyenneté chez le notaire. A défaut d’entente avec votre voisin, vous pouvez saisir le Tribunal de Grande Instance.

L’acquisition de mitoyenneté implique des frais : 50% du coût du mur et de la valeur du sol, ou des dépenses assumées par le voisin pour la surélévation du mur concerné.

Est-il possible d’abandonner son droit de mitoyenneté ?

Vous pouvez abandonner votre droit de mitoyenneté à tout moment. Pour cela, il vous faudra obtenir l’accord de votre voisin en lui faisant part de votre souhait par lettre recommandée avec accusé de réception. S’il est d’accord, l’acte devra être dressé devant le notaire. A défaut, il vous faudra saisir le Tribunal de Grande Instance.

Afin d’abandonner vos droits et obligations, vous ne devrez pas posséder de construction s’appuyant sur le mur en question, ou que ce dernier ne retienne pas vos terres ou celles du voisin.

Si des travaux sont nécessaires sur le mur de par votre négligence, le fait de renoncer au droit de mitoyenneté ne vous décharge pas des frais de réparation qui vous incombe. En revanche, une fois la cessation du droit de mitoyenneté acté, vous n’aurez plus à contribuer aux frais d’entretien et de réparation du mur. Vous ne serez également plus autorisé à édifier une construction s’appuyant sur le mur ne vous appartenant plus. Dans ce cas, les limites de votre terrain se trouvent changées : vous perdez la possession du sol se trouvant sous la moitié du mur.

L’abandon de mitoyenneté n’est pas définitif : il vous est possible de réclamer à nouveau vos droits si vous changez d’avis.