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Comment se déroule la signature du compromis de vente ?

La signature du compromis de vente constitue un passage obligé dans la transaction immobilière. C'est une étape importante, qui ne doit pas être prise à la légère, et qui s'effectue souvent accompagné d'un professionnel. Voici tout ce qu'il vous faut savoir avant de procéder à la signature de cet avant-contrat.

L'acquéreur doit être vigilant lors de la signature du compromis de vente

Un avant-contrat qui doit être personnalisé

Le compromis de vente permet de verrouiller la réalisation d'une transaction le temps que les deux parties réunissent les conditions nécessaires à sa réalisation. C'est l'occasion de fixer le prix et certaines conditions relatives à la transaction immobilière. Contrairement à la promesse de vente, le compromis engage les deux parties à sa signature. L'acheteur s'engage donc aussi bien que le vendeur à effectuer la transaction. Cet avant-contrat est généralement signé 3 mois avant l'acte de vente.

Il existe différents modèles de compromis de vente, que vous pouvez télécharger et compléter directement par vous-même. Mais il est important de garder en tête que la rédaction de votre compromis se doit d'être entièrement personnalisée en fonction de votre situation. Il ne faut donc surtout pas négliger les règles de sa mise en forme pour autant. Il est d'ailleurs préférable de faire encadrer sa rédaction par un notaire ou un autre professionnel de l'immobilier compétent.

Quels documents accompagnent le compromis de vente ?

Depuis 2007, il est obligatoire pour le vendeur de joindre au compromis de vente un dossier de diagnostic technique. Ce dossier permet d'évaluer dans son ensemble l'état du bien immobilier concerné. Plusieurs informations doivent être fournies, notamment sur les fondations, la consommation énergétique, la sécurité des installations et la présence de vices cachés. Tous ces diagnostics doivent être impérativement réalisés par un diagnostiqueur professionnel avant la vente. Ils sont par conséquent à la charge du vendeur.

Voici la liste des diagnostics obligatoires pour le vendeur :

  • Le diagnostic Plomb offre une perspective du niveau d'exposition au plomb dans la maison. Il s'accompagne d'une lettre d'information sur les effets du plomb sur la santé.
  • Le diagnostic Gaz informe sur les installations existantes et sur la présence éventuelle de vices cachés.
  • Le diagnostic Radon informe l'acheteur sur la présence de radon à proximité de son bien. Le radon est un gaz radioactif invisible et inodore qui est présent naturellement dans certaines régions de France.
  • Le diagnostic Mérule donne des informations sur la présence de mérules pleureuses dans la maison. Il s'agit d'un champignon d'intérieur réputé pour s'immiscer dans certains logements mal isolés ou entretenus. Ce champignon peut être considéré comme un vice caché par l'acheteur.
  • Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), vise à évaluer la consommation du bien et les charges prévisionnelles du futur acquéreur.
  • Le diagnostic Etats des Risques Naturels, Miniers et Technologiques (ERNMT), fait état des différents risques présents dans le secteur.
  • Le diagnostic Electricité vérifie simplement l'état des installations électriques du logement.
  • Le diagnostic Amiante mentionne la présence de différents matériaux pouvant potentiellement contenir de l'amiante dans la maison. C'est un matériau toxique dont la présence doit être surveillée avec attention.
  • Le diagnostic Assainissement Non Collectif informe l'acquéreur de l'état de raccordement du bien au réseau public de collecte des eaux usées. Si l'assainissement ne fonctionne pas correctement, le propriétaire se doit d'engager des travaux pour mettre en conformité son bien dans les 4 ans, afin de limiter les risques de pollution.
  • Le diagnostic Metrage Loi Carrez permet quant à lui de mesurer la surface habitable du logement.
  • Le diagnostic de Copropriété est obligatoire depuis 2017 pour les immeubles de plus de 10 ans qui font l'objet d'une copropriété. Il présente l'état actuel du bien et les différents travaux potentiels à engager dans les 10 ans à venir pour veiller à sa conservation.

L'acheteur doit à tout prix avoir accès à ce dossier de diagnostic technique avant la signature du compromis de vente. C'est une question de transparence pour le vendeur. L'accès au diagnostic de performance énergétique est notamment essentiel pour que l'acquéreur puisse prévoir les différentes charges liées à la consommation énergétique.

Dans le cas d'une vente en copropriété, certains vendeurs n'ont pas l'obligation de remettre tous ces diagnostics immobiliers aux acquéreurs. C'est notamment le cas lorsque l'acheteur en question est déjà propriétaire au sein de la copropriété.

La signature du compromis de vente devant le notaire

Il n'est pas illégal de se passer des services du notaire pour signer un compromis de vente. Vous pouvez tout à fait réaliser cette démarche directement entre particuliers, mais cela reste fortement déconseillé. Le compromis de vente est un document dont la rédaction relève des compétences d'un professionnel. De plus, le notaire vous offrira une aide précieuse dans la rédaction de votre dossier. Faire appel à ce professionnel est un investissement souvent nécessaire pour s'offrir davantage de sécurité et de tranquillité au cours de cette démarche. Découvrez tout ce qu'il faut savoir sur le rôle du notaire dans la transaction immobilière.

Dans la pratique, il est courant de prendre rendez-vous avec le notaire une fois qu'un accord oral a été trouvé avec le vendeur. La signature du compromis aura lieu le plus souvent chez le notaire. Ce professionnel dispose d'une obligation d'information envers les deux parties, et ce indépendamment de sa position vis à vis de l'acheteur et du vendeur. Il ne faut donc pas hésiter à lui poser des questions pratiques sur la nature de votre engagement. C'est aussi le rôle du notaire que de vous conseiller en amont, et ce jusqu'à la signature de l'acte.

A noter que contrairement à celle du compromis, la signature de l'acte de vente doit impérativement s'effectuer devant le notaire, afin de pouvoir être enregistrée au registre des notaires de France.

Signer son compromis en passant par une agence

Il vous est également possible de procéder à la signature du compromis de vente en passant directement par votre agence immobilière. Un compromis signé en agence vous évitera de faire appel à un notaire pour sa rédaction. La signature sera alors qualifiée d'acte sous seing privé, et restera parfaitement valable. Faire appel à un notaire revient souvent à s'engager dans une procédure longue et coûteuse. C'est pourquoi de plus en plus d'acheteurs se tournent vers les agents immobiliers pour encadrer la signature d'un compromis entre particuliers.

Même s'il est difficile de rivaliser avec l'expertise d'un notaire, signer son compromis en agence apporte aussi certaines garanties pour les particuliers. L'activité d'agent immobilier est rigoureusement contrôlée par la loi Hoguet, qui sécurise efficacement les conditions d'obtention de la carte professionnelle. Un agent immobilier est donc parfaitement compétent pour encadrer la signature d'un compromis de vente, et dispose de modèles conformes aux différentes lois en vigueur. C'est donc un intermédiaire de confiance.

Le contrat de mandat d'agence, obligatoire en passant par une agence immobilière, est également utilisé pour sécuriser l'ensemble du processus de vente. Il fixe le prix de vente du bien et définit clairement les missions confiées à l'agent immobilier. Il indique également le montant de la commission à destination de l'agent, qui s'élève généralement à 5% du prix de vente total. Cette commission n'est pas versée au jour de la signature du compromis, mais seulement après la signature de l'acte de vente.

Bien utiliser votre droit à la rétractation

Lors de la signature de cet avant-contrat, vous disposez cependant d'un droit à la rétractation, qui peut s'exercer sous certaines conditions. Tout d'abord, un délai de rétractation est accordé automatiquement à tous les acquéreurs. Il est d'une durée de 10 jours à partir de la signature du compromis de vente. L'acheteur peut se rétracter sans apporter nécessairement une justification à sa décision.

D'autre part, le compromis de vente comporte également des conditions suspensives. L'obtention d'un prêt pour effectuer une transaction est notamment une condition présente par défaut dans le document. L'acquéreur peut user à tout moment de ces conditions suspensives pour faire annuler la transaction. Une rétractation justifiée ne donnera lieu à aucune pénalité financière.

A noter que la signature du compromis de vente s'accompagne généralement du versement d'un acompte de la part de l'acquéreur. Le montant de cet acompte est négociable, mais s'élève le plus souvent à 10% du prix de vente du bien. Il est transféré au notaire, et sera déduit du prix du bien lors du règlement de la transaction. Cet acompte permet donc de verrouiller la transaction et de sécuriser l'acte d'achat. Ainsi, si l'acquéreur se rétracte en dehors du délai prévu à cet effet, et sans user des ses conditions suspensives, il ne pourra pas récupérer cet acompte.