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Comment réaliser un premier achat immobilier pour louer?

Vous désirez construire un patrimoine immobilier et devenir propriétaire-bailleur ? Que vous soyez propriétaire, locataire ou résidant dans le foyer familial, nous vous guidons sur les nombreuses possibilités qui s’offrent à vous afin d’assurer votre investissement locatif.

Réaliser un premier achat pour louer

Pourquoi acheter pour louer ?

Acheter un bien à des fins locatives vous permet de vous constituer un apport pour plus tard, lorsque vous souhaiterez acheter votre résidence principale, en épargnant les loyers perçus par vos locataires.

Vous pouvez également acheter un logement pour le louer en attendant d’y habiter plus tard (par exemple, une fois que vous serez à la retraite) ou bien encore le louer et le revendre par la suite, quand le bien aura pris de la valeur et vous assurera une plus-value immobilière.

Comment financer son projet locatif ?

La banque octroie plus facilement un prêt pour un investissement locatif car vous percevez des loyers en même temps que vous remboursez votre prêt.

Les intérêts de votre prêt sont déductibles de vos revenus locatifs. Plus vous empruntez, plus vous déduisez et plus vos impôts diminuent. Financer un investissement locatif par le crédit est donc avantageux fiscalement.

Si le loyer que vous allez percevoir ne vous permet pas de couvrir l’échéance des mensualités de votre prêt, il faudra alors faire ce que l’on appelle un effort d’épargne. C’est une dépense supplémentaire à effectuer si le montant des loyers n’atteint pas celui des mensualités à rembourser.

De quelles aides puis-je disposer ?

S’il s’agit de votre premier achat immobilier, vous pouvez bénéficier du Prêt à Taux Zéro (PTZ). En votre qualité de primo-accédant, vous obtiendrez un prêt avantageux sans intérêts à rembourser. Acheter pour louer peut vous permettre d’accéder également à des dispositifs de défiscalisation tels que la loi Pinel et le dispositif Censi-Bouvard. 

La loi Pinel vous permet de déduire, selon la durée de l’engagement locatif, de 12 à 21% du prix d’achat de vos impôts lors de l’acquisition d’un logement neuf (dans la limite d’un montant de 300.000€ HT). La seule contrainte est que les loyers sont plafonnés et plus bas que la moyenne.

Le dispositif Censi-Bouvard vous permet une réduction d’impôts à hauteur de 11% du prix d’achat HT et la récupération de la TVA dans la limite d’un montant de 300.000€ HT. Elle concerne l’achat de logements neufs, loués meublés, par bail commercial pour une durée minimale de neuf ans. La réduction d’impôt s’étale alors de façon linéaire sur ces neuf ans.

Comment bien choisir son logement ?

Quelques conseils préalables à connaître :

  • Le prix immobilier au m² des petites surfaces est plus élevé à l’achat et à la location. Cela vous permet donc de percevoir des loyers plus conséquents mais en contrepartie, vous subirez des changements de locataires fréquents.
  • On observe l’inverse pour les grandes surfaces destinées, en général, à des familles qui resteront plus longtemps dans le logement.
  • Un logement comportant 2 ou 3 pièces est un bon compromis risques/rendement locatif.
  • Il est conseillé, pour un même budget, de privilégier l’achat de plusieurs petites surfaces dans des lieux différents, plutôt qu’un seul bien immobilier. Si un problème survient, si le locataire déménage ou s’il ne peut pas vous régler le montant du loyer, mieux vaut avoir plusieurs logements loués pour éviter tout risque financier et garder ainsi d’autres sources de revenus.

En terme de rendement locatif, on l’estime environ à 3 ou 4% par an. Prenez garde aux annonces de particuliers vous vantant un taux de rendement très élevé : il pourrait s’agir d’une arnaque.

Choisir sa cible

Afin de déterminer l’emplacement et la superficie de votre bien, il vous faudra d’abord choisir votre cible:

  • les familles
  • les jeunes actifs vivant seuls ou en couple, sans enfants
  • les étudiants
  • ...

Pour les familles, privilégiez un appartement avec minimum 3 chambres ou une maison. Pour les jeunes actifs vivant seuls ou les étudiants, un studio ou un 2 pièces; pour ceux vivant en couple, un 2 ou 3 pièces.

Dans tous les cas, lorsque vous effectuez des visites pour trouver votre bien à investissement locatif, mettez-vous à la place de votre futur locataire et demandez-vous : est-ce que je pourrais y vivre ? Si votre réponse est non, passez votre chemin !

Choisir l’emplacement du bien

Il vous faudra étudier le marché local et acheter votre bien où la demande locative est bien réelle. Rappelons que votre but est de louer et de rentrer dans vos frais rapidement.

Si vous décidez de louer à des étudiants, privilégiez un logement proche d’un pôle universitaire ou bien à proximité des transports en commun. Pour une famille, il faudra faire attention à la proximité des écoles et des espaces verts. Ne faîtes pas non plus l’impasse sur les commerces alentours et l’ambiance générale du quartier où vous achèterez votre bien.

Regardez également le plan de développement de la ville : est-ce que de nouvelles entreprises vont être créées ? Ces informations sont importantes car elles peuvent créer de la demande auprès des locataires.

Investir dans du neuf ou de l’ancien ?

L’immobilier neuf est, en général, 20 à 30% plus cher que l’immobilier ancien. Il rapporte également moins, mais ce point est compensé par les aides de l’Etat et par des charges moins élevées que dans l’ancien.

A contrario, l’immobilier ancien sera moins cher à l’achat, mais attention à l’état du logement ! Si vous avez beaucoup de travaux à faire, vous pouvez vous retrouver avec une enveloppe de dépenses plus grosse que prévue.

Il n’y a pas de règles absolues : certains locataires préfèreront le cachet de l’ancien, d’autres un logement neuf et BBC.

Choisir une location vide ou meublée ?

Pour une location vide : le bail est de 3 ans, renouvelable par tacite reconduction. Le dépôt de garantie est égal à un mois de loyer, hors charges. Le locataire dispose d’un préavis de 3 mois pour quitter les lieux (voire un mois dans certaines conditions, comme un départ pour suivi de conjoint par exemple).

Les loyers que vous percevrez pour une location vide sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers (micro foncier pour des revenus locatifs inférieurs à 15.000€ et régime réel si supérieur). Dans le cadre du régime réel, si vous effectuez un bénéfice, vous paierez un impôt calculé sur la base de votre tranche marginale d’imposition. Si vous vous retrouvez face à un déficit, il faudra le reporter sur les revenus globaux afin de réduire le montant de vos impôts.

Bon à savoir: si vous effectuez des travaux, vous pourrez déduire leurs montants des loyers que vous percevez au moment de votre déclaration.

Pour une location meublée : le bail est d’un an, renouvelable par tacite reconduction. Le dépôt de garantie est égal à un mois de loyer, hors charges. Le locataire dispose d’un préavis d’un mois pour quitter les lieux.

Les loyers que vous percevrez sont imposables dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC ): soit au régime forfaitaire (imposable sur la moitié des recettes locatives), soit au régime réel (vous déduisez les charges et les amortissements des recettes locatives).

La location d’un logement meublé est très intéressante car le régime Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) vous permet de bénéficier d’un régime fiscal avantageux.

Comment fixer le montant du loyer et choisir son locataire ?

Fixer le montant du loyer

Un bien immobilier proposé trop cher à la location se louera plus difficilement qu’un autre et vous risquez de passer beaucoup de temps à trouver sans cesse de nouveaux locataires, après que ces derniers aient déménagé pour un appartement moins cher.

Le loyer que vous allez déterminer doit vous permettre de louer facilement votre logement, tout en obtenant une bonne rentabilité. Analysez le niveau et l’évolution des loyers des biens situés autour du vôtre pour vous faire une idée des montants.

Concernant les charges, le propriétaire sera soumis aux charges relatives à la possession de l’habitation (taxe foncière, gros oeuvres, ...), tandis que le locataire sera soumis aux charges récupérables concernant l’usage du logement (taxe d’habitation, réparations sommaires, ...).

Bien choisir son locataire

N’oubliez surtout pas de vous protéger : demandez un maximum de garanties à votre locataire. Pour percevoir les loyers et rembourser sereinement votre crédit, dites-vous que votre locataire doit percevoir un salaire environ équivalent à trois fois le loyer, charges comprises. Si besoin, n’hésitez pas à demander des garants et, dans le cas où il s’agirait d’un couple ou d’une colocation, d’inclure dans le bail une clause de caution solidaire pour le règlement des loyers. Vous pouvez également souscrire à la Garantie Loyers Impayés (GLI). Elle représente environ 1,5 à 2,5% de la somme des loyers perçus et vous assurera contre le risque locatif.

Enfin, si vous n’avez pas le temps nécessaire pour suivre un investissement locatif ou si vous souhaitez tout simplement être aidé, vous pouvez faire appel à une agence immobilière qui vous épaulera. Elle assurera notamment : les visites, le recouvrement des créances et les démarches administratives et légales (état des lieux, remise des clés, signature du bail, etc.). Les honoraires d’une agence représentent environ 5 à 10% des loyers, charges comprises, que versent les locataires, mais sont déductibles de vos revenus fonciers.