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Est-il possible de vendre ou acheter un logement occupé ?

Vous êtes propriétaire d’un logement que vous avez mis en location, et vous souhaitez le revendre ? Vous cherchez à investir dans l’immobilier locatif et acheter un logement déjà loué ? Les deux cas sont possibles et tout à fait légal, mais sous certaines conditions et délais de prévenance.

Vendre ou acheter un logement occupé

Je souhaite vendre mon logement occupé

Il vous est tout à fait possible de vendre votre habitation quand bien même elle serait occupée par votre locataire. Ce dernier ne peut vous refuser cette vente, et devra se plier à un droit de visite équivalent à 2 heures par jour.

Vous devrez faire face à une décote de votre prix de vente si vous vendez le logement occupé. Si vous souhaitez le vendre libre car vous ne pouvez pas faire face à cette décote, vous devrez notifier votre locataire de votre intention, 6 mois avant la fin du bail de location. Vous devrez l’en informer par lettre recommandée avec accusé de réception et préciser vos intentions : vous mettez fin à son bail pour résider vous-même dans le logement, pour y placer vos proches ou pour le revendre à un tiers.

Attention : si vous désirez vendre votre logement et mettre fin au bail de location, votre locataire sera acheteur prioritaire, c’est ce qu’on appelle le droit de préemption. Si vous ne le notifiez pas de son droit prioritaire d’achat, le congé de vacance de votre locataire peut alors être purement et simplement annulé et la location peut repartir sur un bail de 3 ans.

Bon à savoir : pour les baux signés à compter du 27 mars 2014, dans le cadre de la loi Alur, vous devez attendre 6 mois avant la date d’échéance de la fin du bail. Il vous est impossible de revendre votre bien avant.

Je souhaite acheter un logement occupé

Je souhaite garder le locataire en place

Si vous souhaitez acheter un logement déjà occupé, sachez que vous ne pourrez pas réviser le loyer mis en place par l’ancien propriétaire. Les seules hausses que vous pourrez effectuer seront celles basées sur l’IRL (Indice de Référence des Loyers).

Investir dans un logement déjà occupé vous permet de consolider votre dossier de demande de prêt. En effet, le fait qu’il y ait déjà un locataire en place rassure les banques car vous ne ferez pas face à une carence locative. Cela vous permet également de connaître le taux de rendement annuel.

Pour cela, il vous faudra être particulièrement vigilant sur le locataire dont vous allez hériter ! Renseignez-vous auprès du propriétaire actuel pour savoir si aucun litige n’est en cours avec le locataire : problème d’impayés de loyers, problème avec le voisinage, etc. Pour vous en assurer, demandez-lui les précédentes quittances de loyer. Vous pouvez également souscrire à une GLI (Garantie de Loyers Impayés) pour vous couvrir en cas de manquement de votre locataire.

Les documents relatifs à la location devront être annexés à la promesse de vente. Il ne vous sera pas nécessaire d’établir un nouveau contrat de bail car ce dernier se poursuivra sous les mêmes conditions qu’avec le précédent propriétaire.

Je souhaite y habiter

Si vous souhaitez habiter le logement que vous venez d’acquérir et prendre congé du locataire en place, vous ne pouvez pas le faire tant que le bail est en cours. Un bail dure généralement 3 ou 6 ans.

Il vous faudra attendre la fin du bail et le notifier, par lettre recommandée avec accusé de réception, 6 mois avant la date d’échéance dudit bail pour une location vide, et 3 mois pour une location meublée.

Bon à savoir : si vous achetez un bien occupé et que vous souhaitez y vivre, vous pouvez bénéficier d’une décote du prix de vente de 10 à 15%.