Le droit de passage et la servitude en droit immobilier

Lorsque vous achetez un bien immobilier, il se peut que ce dernier n’est pas d’accès direct à la voie publique, et que vous soyez obligé d’emprunter un chemin sur le terrain d’un autre propriétaire pour rejoindre votre domicile. Le droit de passage peut être naturellement acquis ou soumis à une décision pénale. Nous vous expliquons les différents cas possibles.

Définition du droit de passage et de servitude

Le droit de passage, ou servitude de passage, lie deux propriétés ou une propriété et un propriétaire entre eux. On parle de fonds servant et de fonds dominant :

• le fonds servant est la propriété ayant accès à la voie publique
• le fonds dominant est la propriété enclavée, ou difficile d’accès, nécessitant d’emprunter une partie de la propriété du fonds servant pour accéder à la voie publique.

Le droit de passage s’applique aux personnes, propriétés, animaux, véhicules et aux réseaux divers (électrique, gaz, téléphone, eau,...). Il est fixé pour une durée de 30 ans d’usage continu. Une servitude est une charge imposée à une propriété au profit d’une autre propriété (servitude réelle) ou d’une personne (servitude personnelle). Elle peut être établie par contrat, testament, destination du propriétaire ou par effet de loi. Le contrat peut être publié au Registre foncier.

Pour une servitude personnelle, la personne jouissant de la servitude continuera à en bénéficier, même si la propriété du fonds servant est vendue. La servitude prendra fin uniquement au décès de la personne jouissant de la servitude. On trouve plusieurs causes d’extinction de la servitude, par exemple :

• lorsque le propriétaire du fonds servant et du fonds dominant deviennent une seule et même personne
• lorsque le propriétaire du fonds dominant émet le désir de ne plus jouir de la servitude
• lorsque la date prévue dans le contrat arrive à terme
• lorsque la servitude n’est pas utilisée pendant 10 ans (sauf exceptions)
• …

Les règles sont différentes selon que le terrain soit enclavé ou difficile d’accès.

Les règles du droit de passage pour un terrain enclavé

Un terrain enclavé est un terrain isolé, ne disposant pas d’un accès direct à la voie publique, ou du moins pas suffisant pour y circuler aisément. La loi reconnaît au propriétaire du terrain enclavé (fonds dominant) un droit de passage sur la propriété voisine. On parle alors de servitude légale car, étant donnée la conformation des terrains, le propriétaire du terrain enclavé n’a pas besoin de demander l’accord du propriétaire du fonds servant. En cas de conflit, il vous faudra saisir le Tribunal de Grande Instance (TGI) afin que le juge vous reconnaisse le droit de passage. La servitude cesse si le terrain n’est plus enclavé et regagne son plein accès à la voie publique. La cessation de la servitude peut être constatée par accord amiable, ou devant le juge du TGI.

Les règles du droit de passage pour un terrain difficile d’accès

Pour un terrain difficile d’accès, vous devez obtenir l’accord du propriétaire du fonds servant pour jouir du droit de passage. On appelle cela une servitude conventionnelle. Il vous est possible d’effectuer un accord à l’amiable. Ce dernier devra être écrit et préciser l’emplacement du droit de passage, son mode d’exercice (chemin piétons, autorisation ou non des véhicules, …) et le montant de l’indemnité fixée entre les propriétaires. En cas de conflit ou d’absence d’accord à l’amiable, il vous faudra saisir le juge du TGI.

Les droits et devoirs des acteurs du droit de passage

Afin de faciliter la bonne entente entre les deux propriétaires, chaque fonds a des droits et des devoirs à respecter. Le propriétaire du fonds servant ne doit pas diminuer ou rendre gênant l’utilisation du passage emprunté et, dans l'éventualité où il clôture son terrain, il devra laisser un passage pour le fonds dominant. La largeur du passage dédié au fonds dominant devra correspondre aux besoins des personnes qui l’utilisent.

Quant à lui, le propriétaire du fonds dominant ne devra pas aller et venir librement sur le fonds servant, il ne pourra utiliser que le passage dédié à ses besoins. En aucun cas le droit de passage ne lui donne pleine propriété sur le terrain de son voisin. Si le fonds dominant se voit, dans le futur, avoir accès à la voie publique, le propriétaire n’aura plus le droit d’exiger un droit de passage au propriétaire du fonds servant. Le propriétaire du fonds dominant doit également emprunter le passage le plus court pour accéder à la voie publique (sauf si un chemin plus long est recommandé car moins endommageable pour la propriété). Enfin, il doit verser au propriétaire du fonds servant une indemnité (le montant est fixé soit à l’amiable, soit par le juge du TGI).

Concernant l’entretien du passage, il en revient à la personne qui profite de la servitude de l’entretenir. Si le passage n’est utilisé que par le propriétaire du fonds dominant, ce sera à lui de régler les frais d’entretien. Si le propriétaire du fonds servant se sert également du passage, les deux propriétaires se partageront les frais d’entretien.