Maison de village avec cachet et charme de 171m², 4 chambres + espace bureau, dépendance, jardin et 2 places de stationnement au

** EXCLUSIVITE STEPHANE PLAZA IMMOBILIER ** * Coup de coeur assuré, à découvrir sans tarder ! * Située à ST MAURICE-DE-GOURDANS, au confluent de l'Ain et du Rhône, cette ancienne ferme de 171m² habitables a bénéficié d'une rénovation préservant cachet et authenticité, tout en alliant pratique et performances énergétiques. La commune est attractive par ses commerces nombreux (boulangerie, épicerie, boucherie, pharmacie, garagistes), ses services médicaux (médecins, dentiste, infirmières, kinésithérapeutes), son école maternelle et primaire avec cantine, ses ramassages scolaires pour le collège et le lycée, ainsi que sa très riche vie associative, culturelle comme sportive. Vous serez à 35 kms de Lyon et moins de 10 minutes de l'A42, à 12 kms de la gare de Meximieux. Cette maison vous offrira un cadre privilégié qui conjugue à la fois proximité de la ville, charme paisible et reposant du jardin et de la nature alentour. La visite des lieux débute par la façade Ouest où la glycine protège une terrasse de 23m2 en mélèze (bois). L'entrée de 7.5m2 est accueillante et fonctionnelle avec son espace de rangement sur mesure. Elle donne accès à une première pièce de 18.24m2 qui pourra être aménagée facilement en un salon chaleureux, ou en un espace bureau à l'écart de la vie de tous les jours. Poursuivons la visite par un séjour lumineux de 38m2, exposé Nord/Ouest avec tomettes au sol et poutres sablées. Il offre un agréable espace de repas ou de détente au coin du feu et ouvre sur la terrasse par sa baie vitrée à galandage, prolongeant ainsi l'espace vie sur l'extérieur. La cuisine de près de 20m2, très fonctionnelle, accueille aisément 6 personnes à table. Une porte fenêtre donne sur le jardin, pour des repas à l'ombre des grands arbres, à la période estivale. Au rez-de-chaussée se trouvent aussi une salle de bains de 8.3m2 avec baignoire et double vasque, une douche, des toilettes séparés. A l'étage, un palier de 6m2 dessert 4 spacieuses chambres de 13.3, 14.9, 16.2 et 22.2m2, ainsi que la salle d'eau de 4.7m2 avec douche, vasque et toilettes, puis un grenier de 21m2 idéal pour le stockage. Deux des chambres disposent de placards muraux, la plus grande a son dressing et un accès direct au balcon de 19m2 qui donne sur la cour intérieure, de quoi y agencer un véritable espace cosy et détente. Côté technique, la maison du 19ème siècle est édifiée en galets et pisé offrant une isolation naturelle précieuse. Les huisseries sont en PVC double vitrage au rez-de-chaussée et en bois double vitrage à l'étage. Le chauffage est assuré par un plancher chauffant au rez-de-chaussée et des radiateurs à l'étage, centralisés sur une pompe à chaleur air/eau neuve, garantissant d'excellentes performances énergétiques (le DPE datant d'avant l'installation de la PAC, il sera refait pour la vente et ne pourra qu'être amélioré). Un poêle à bois est également installé dans le salon et utilisé en appoint. Le circuit d'eau bénéficie d'un adoucisseur et l'eau chaude est produite par un cumulus électrique. La toiture est en bon état, ne nécessitant aucuns travaux et la maison est reliée à l'assainissement collectif. Quelques travaux de menus rafraîchissements et de peinture vous permettront de mettre cette ancienne ferme à votre goût et de vous l'approprier pleinement ! Le jardin de 412m² est clôturé et arboré, sans aucun vis-à-vis. Celui-ci est exposé Sud/Est, vous laissant la possibilité de profiter de petits-déjeuners ensoleillés et de laisser vos enfants s'amuser en toute sécurité. Il offre ainsi un cadre privilégié et paisible, un véritable petit cocon de verdure ! Vous disposerez en sus de deux places de stationnement privatives et d'une dépendance annexe de 11.15m² qui pourra à la fois permettre l'agencement d'une buanderie (arrivées et évacuations d'eau en attente), ou vous offrir un espace de stockage non négligeable pour les jouets de vos bambins. De nombreux stationnements sont disponibles à proximité, lorsque vous recevrez vos convives. Enfin, la taxe foncière est de 1026 euros. Vous recherchiez une maison familiale avec du cachet, un cadre reposant, ou la proximité immédiate de toutes les commodités ? Cette bâtisse ancienne répondra à vos attentes ! Ne tardez pas à nous contacter afin d'organiser une visite. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Toutes les infos et photos sur notre site : villars-les-dombes.stephaneplazaimmobilier.com Pour toute question, contactez Stéphane Plaza Immobilier Villars-les-Dombes au [Coordonnées masquées] Référence annonce : 6046 Les honoraires sont à la charge du vendeur. Agent Commercial Coralie Charre, immatriculée au RCS de Bourg en Bresse 880897822