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Qu’est-ce que la lésion dans la vente immobilière ?

29/06/2020

Lorsque vous achetez un bien avec un prix trop bas, le vendeur peut se retourner contre vous et demander réparation. Nous vous expliquons tout sur ce cas de figure rare, mais existant.

Le risque de lésion

Qu’est-ce qu’une lésion ?

On parle de lésion lorsqu’une des deux parties signataires d’un contrat est lésée. Par exemple, si le prix de vente du bien immobilier a été sous-estimé, le vendeur peut se déclarer lésé et demander la nullité de la vente. Si le vendeur se rend compte qu’il a sous-estimé le prix de son bien immobilier, il peut faire appel à la justice. Pour cela, il faut que le prix de vente soit inférieur de plus de sept douzièmes par rapport à sa valeur réelle. Par exemple : un bien estimé à 300 000 euros est vendu à 125 000 euros ou en-dessous. On appelle cette procédure une “rescision pour lésion”. Elle ne concerne que les ventes immobilières mais n’est pas applicable pour les ventes judiciaires ou les ventes en viager.

Comment intenter une procédure de lésion au tribunal ?

Pour se retourner, le vendeur dispose de deux ans après signature de l’acte de vente. Le vendeur doit alors saisir le Tribunal de Grande Instance, par l’intermédiaire de son avocat, et demander que la vente soit annulée ou que des indemnités lui soient versées. Une nouvelle estimation du bien sera alors réalisée par trois experts indépendants, choisis par les deux parties d’un commun accord. Si les parties n’arrivent pas à se mettre d’accord sur le choix des experts, le tribunal peut trancher. La nouvelle estimation se basera sur la valeur immobilière réelle du bien au moment de la vente et ne tiendra pas compte de la hausse ou de la baisse du marché au moment de la procédure judiciaire. Il en va de même si le nouveau propriétaire a fait des améliorations dans la maison qui pourrait être sujette à une plus-value : elles ne seront pas prises en compte dans le calcul. Le juge peut alors trancher pour l’annulation pure et simple de la vente avec restitution du bien au vendeur; ou bien il peut prétendre à des dommages compensatoires qui seront de l’ordre du prix de la différence entre la somme payée et la valeur réelle du bien suite à la nouvelle estimation faite. A cela s’ajouteront également les intérêts légaux.