Qu'est-ce qu’un logement décent ?
Lorsque vous louez votre logement, vous êtes dans l’obligation de fournir un logement dit “décent” à votre locataire. Nous vous détaillons ci-dessous ce qu’est considéré comme “décent” afin d’être en règle avec la loi.
Préambule sur la notion de logement décent
“Le bailleur est tenu de remettre un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique et à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.” (loi du 6.7.89 : art.6)
L’obligation de délivrer un logement décent concerne les logements locatifs à usage de résidence principale, qu’ils soient meublés ou non. Un logement muni d’un arrêté d’insalubrité ou de péril n’est évidemment pas considéré comme décent.
Le décret du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques du logement décent, et celui du 9 mars 2017 précise les qualités minimales que le logement doit respecter pour être qualifié d’étanche à l’air. Depuis 2018, la qualité de la performance énergétique entre également en compte.
Quels sont les recours du locataire en cas de non conformité du logement ?
Si le locataire estime que le logement n’est pas décent, il doit vous en faire part par écrit, en précisant les signes de non-conformité relevés. Le propriétaire devra alors préciser, par lettre recommandée avec accusé de réception, les travaux de mise en conformité qu’il s’engage à effectuer, ainsi que les délais de réalisation. Si vous êtes d' accord avec votre locataire, ce dernier devra vous faire parvenir une lettre recommandée avec accusé de réception en précisant les travaux, ainsi que leur délais, que vous comptez effectuer.
Si vous contestez les faits, et que votre locataire est dans ses droits, ce dernier peut vous mettre en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Après un délai de 2 mois sans réponse de votre part, il pourra saisir le greffe du Tribunal d’Instance. Ce dernier pourra alors vous imposer d’effectuer les travaux de mise en conformité, de réduire le montant du loyer que vous demandez à votre locataire, ou bien de vous demander de verser des dommages et intérêts.
De son côté, votre locataire a également des obligations envers le logement que vous lui louez : il doit l’utiliser normalement afin de ne pas le dégrader, assurer l’entretien du logement et des équipements annexes et, si besoin, prendre en charge les réparations locatives.
Quelles règles mon logement doit-il respecter pour être qualifié de “décent” ?
Afin que votre logement soit déclaré comme “décent”, il doit respecter les critères suivants :
| Critères d’un logement décent | |
| Ne doit pas mettre en danger la sécurité ou la santé des habitants | Doit respecter une surface habitable minimale (9 m2 ou 20 m3, et une hauteur sous plafond de 2,20 m minimum) |
| Doit être exempt d’infestation d’espèces nuisibles ou de parasites | Doit respecter des critères de performance énergétique préalablement définis depuis 2018 |
| Le gros oeuvre du logement et de ses accès doit être en bon état | Les locaux doivent être protégés contre tout risque d’inondation, et d’infiltration d’air parasite |
| Le logement doit être correctement étanche et aéré | Les balcons, et tout équipement donnant sur l’extérieur, doivent être aux normes et sécuritaires |
| Les installations électriques, gaz, chauffage, eau froide, eau chaude,... doivent être conformes aux normes de sécurité | Les pièces principales (salon et pièce à coucher) doivent bénéficier d’un éclairage naturel suffisant, ainsi que des vitrages |
| Le logement doit bien évidemment être équipé en eau potable et rejet des eaux usées pour la cuisine, les sanitaires et la salle de bain | La cuisine, ou le coin cuisine, doit être équipé d’un coin cuisson alimenté de façon sécuritaire |
| Le logement doit bénéficier d’une installation sanitaire intérieure au logement (WC), écartée des pièces de repas telle que la cuisine. Si l’installation intérieure n’est pas possible, les WC doivent être dans le même bâtiment que le logement, et être facilement accessibles. | Le réseau électrique doit, en plus d’être aux normes, fournir un éclairage suffisant à toutes les pièces du logement. Idem pour le chauffage qui doit être proportionnellement présent à la taille du logement. |
Un logement meublé doit respecter les mêmes critères de décence, mais doit en plus fournir le minimum d’équipements requis pour être déclaré comme location meublée.
Certaines régions peuvent imposer des règles plus strictes : vous trouverez des guides détaillés pour chacune d’entre elles sur le site de la CAF. L’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) propose également un guide général sur l’habitat dégradé : https://www.anil.org/fileadmin/ANIL/Editions_grand_public/livret_habitat_degrade.pdf