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Quels sont les recours possibles en cas de non-délivrance des lieux après un achat immobilier ?

Vous avez signé l’acte de vente définitif avec le vendeur dans le cabinet du notaire mais n’avez toujours pas pris possession de votre nouveau logement ? L’ancien propriétaire fait la sourde oreille et vous vous demandez quels recours vous pouvez mettre en place pour faire valoir vos droits ? Nous vous expliquons tout !

Recours en cas de non-délivrance des lieux après l'achat

Quelles sont les obligations du vendeur ?

Le jour de la signature de l’acte de vente définitif, le vendeur est censé vous remettre les clefs de votre nouveau logement. Il est possible, avec accord écrit dans l’acte de vente et sous présence du notaire, de convenir d’une date commune, entre vendeur et acquéreur, pour la remise des clefs. En effet, le vendeur peut avoir besoin d’un délai supplémentaire pour évacuer les lieux, ou pour le déménagement de son locataire. Cependant, il arrive que le vendeur manque à son obligation de délivrance des lieux après l’achat immobilier. A savoir que le contrat de vente est synallagmatique, c’est-à-dire que chacune des parties a des obligations juridiques à respecter. Le vendeur est dans l’obligation de délivrer le bien immobilier, une fois l’acte de vente signé et l’argent transféré.

L’obligation de délivrance est supplémentée d’une obligation de conformité. Les spécifications techniques et les caractéristiques mentionnées dans l’acte de vente doivent être respectées après signature du contrat. Le vendeur est dans l’obligation de vous délivrer le bien dans l’état conforme à ce que vous aviez conjointement défini. Il arrive que le vendeur enfreigne son obligation de délivrance, en refusant de vous remettre les clefs d’accès au bien, ou lorsqu’il vous remet les clefs mais que vous ne pouvez pas accéder au logement (vendeur habitant toujours dans le logement, locataire toujours présent, meubles non-déménagés, etc). La plupart des compromis de vente prévoit, qu’en cas de retard dans la délivrance du bien, le vendeur est dans l’obligation de verser une indemnité par jour de retard. Il est conseillé d’effectuer une visite juste avant la signature de l’acte de vente pour s’assurer que tout est en ordre :

  • si des modifications devaient être faites au logement, assurez-vous qu’elles le soient.
  • si le locataire du vendeur devait libérer les lieux avant la signature, assurez-vous que ce soit bien le cas.

Si vous constatez un manquement dans l’obligation de délivrance ou de conformité du vendeur avant la signature de l’acte de vente, vous pouvez faire séquestrer une partie de la somme dûe chez le notaire, en attendant que la situation se débloque.

Quels sont les recours en cas de non-délivrance ?

Le recours amiable : Il s’agit de la première action à mettre en place et qui est la plus aisée, car elle ne nécessite pas d’aide juridique. Le recours à l’amiable se déroule entre l’acheteur et le vendeur. Il est possible de faire appel au notaire pour qu’il prenne un rôle de médiateur. Si le recours à l’amiable n’aboutit pas, il faudra alors effectuer des recours judiciaires : l’action rédhibitoire et l’action en réparation.

L’action rédhibitoire : Il s’agit de la première action judiciaire à mettre en oeuvre. Elle permet d’anéantir rétroactivement la vente et de remettre les parties dans l’état où elles étaient avant signature du contrat de vente. L’acheteur demande alors la résolution du contrat de vente, sur la base de l’inexécution du vendeur de son obligation de délivrance.

L’action en réparation : Il s’agit de la deuxième action judiciaire à mettre en oeuvre. Elle vise à réparer le préjudice subi par l’acquéreur, qui ne peut alors pas jouir de son acquisition immobilière. L’acheteur réclame alors des dommages et intérêts.