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Fiscalité des revenus locatifs : calculs et règles pour location meublée et non meublée

En résumé

Les revenus locatifs relèvent de deux catégories fiscales distinctes : les revenus fonciers pour la location nue, les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour la location meublée.
En location nue, le régime micro-foncier s’applique jusqu’à 15 000 € de recettes annuelles avec un abattement de 30 % ; au-delà de ce seuil, ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges réelles.
En location meublée, le régime micro-BIC offre un abattement de 50 % jusqu’à 83 600 € de recettes pour la location meublée classique et les meublés de tourisme classés, contre 30 % jusqu’à 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés.
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s’applique par défaut ; le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) s’impose dès que les recettes dépassent 23 000 € par an et représentent plus de la moitié des revenus du foyer fiscal.
Aux impôts s’ajoutent des prélèvements sociaux : 17,2 % pour la location nue, 18,6 % pour la location meublée.

Entre les loyers à déclarer, les régimes d’imposition à choisir et les abattements à calculer, la fiscalité des revenus locatifs peut vite sembler complexe pour un propriétaire bailleur. Le calcul des impôts sur les revenus locatifs dépend notamment du type de location et du régime fiscal applicable. Chez Êtreproprio, nous savons que le choix entre location nue et location meublée, tout comme le choix du régime fiscal, a un impact direct sur le rendement de votre investissement. Ce guide vous aide à comprendre comment sont calculés les impôts sur vos loyers selon votre situation, et à identifier le régime le plus adapté à votre profil.

Revenus fonciers ou BIC : comment sont classés les revenus locatifs ?

La fiscalité applicable à vos revenus locatifs dépend avant tout de la nature du bail : location nue ou location meublée. Cette distinction détermine la catégorie fiscale dans laquelle vos loyers sont imposés, ainsi que les règles de calcul qui s’appliquent.

Location nue : les loyers relèvent des revenus fonciers
Location meublée : les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)[1]

Cette classification n’est pas qu’une simple formalité administrative : elle conditionne les régimes fiscaux disponibles, les seuils de recettes à respecter et les modalités de déclaration à l’administration fiscale. Mieux vaut donc l’avoir en tête avant de choisir le mode de location de votre bien.

[1] https://www.impots.gouv.fr/particulier/les-locations-meublees

Quelle fiscalité pour les revenus d'une location nue (non meublée) ?

Lorsque vous louez un bien non meublé, vos loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes fiscaux coexistent selon le montant de vos recettes locatives.

Le régime micro-foncier

Le régime micro-foncier s’applique automatiquement lorsque vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an[1]. Il ouvre droit à un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers, censé couvrir l’ensemble de vos charges sans que vous ayez à fournir le moindre justificatif.

Votre revenu imposable correspond donc à 70 % de vos recettes brutes. Par exemple, pour 9 600 € de loyers perçus dans l’année, votre revenu imposable s’élève à 6 720 €. Ce montant est ensuite soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux.

[1] https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/je-mets-en-location-un-logement-vide-comment-declarer-les-loyers-percus

Le régime réel foncier

Le régime réel foncier s’applique automatiquement au-delà de 15 000 € de recettes annuelles, mais vous pouvez également le choisir sur option si le régime micro-foncier ne vous est pas favorable.

Il permet de déduire l’ensemble de vos charges réelles, notamment :

Les intérêts d’emprunt et les frais de crédit
Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration
La taxe foncière
Les primes d’assurance
Les frais de gestion locative
Les charges de copropriété non récupérables auprès du locataire

Lorsque le montant de ces charges dépasse celui de vos loyers, vous générez un déficit foncier, dont nous détaillons le fonctionnement plus loin dans cet article. La déclaration de vos revenus fonciers au régime réel s’effectue via le formulaire n° 2044.

Comment calculer l'impôt sur un revenu locatif meublé ?

En location meublée, vos loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes fiscaux s’appliquent également, avec des règles de calcul spécifiques.

Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC s’applique par défaut aux locations meublées, avec un abattement forfaitaire dont le taux et le plafond de recettes varient selon le type de location (source : impots.gouv.fr) :

Abattements et plafonds de recettes selon le type de location
Type de location	Abattement	Plafond de recettes¹
Location meublée classique	50 %	83 600 €
Meublé de tourisme classé / chambre d’hôtes	50 %	83 600 €
Meublé de tourisme non classé	30 %	15 000 €

¹ Source : BOFiP — plafonds de recettes .

Cet abattement forfaitaire couvre l’ensemble de vos charges, comme en micro-foncier. Par exemple, pour 12 000 € de loyers perçus en location meublée classique, votre revenu imposable s’élève à 6 000 € après application de l’abattement de 50 %. La déclaration s’effectue via le formulaire n° 2042-C-PRO.

Le régime réel BIC

Au-delà des plafonds du micro-BIC, ou sur option, le régime réel BIC permet de déduire vos charges réelles, mais aussi d’amortir la valeur du bien et du mobilier. Cet amortissement, réparti sur plusieurs années, peut réduire fortement, voire annuler, votre résultat imposable.

Attention toutefois : à la revente du bien, les amortissements que vous avez déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable, à la suite d’une réforme de la fiscalité immobilière. Ce point mérite d’être anticipé si vous envisagez une revente à moyen terme.

LMNP ou LMP : quel statut fiscal pour la location meublée ?

Au-delà du régime fiscal choisi, votre activité de location meublée relève de l’un des deux statuts suivants.

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s’applique par défaut, dès lors que vous ne remplissez pas les conditions du statut professionnel.
Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) s’impose lorsque deux conditions sont réunies simultanément : vos recettes de location meublée dépassent 23 000 € par an, et elles sont supérieures aux autres revenus d’activité de votre foyer fiscal.

Comparer les statuts LMNP et LMP
Critère	LMNP	LMP
Statut	Par défaut	Les recettes annuelles de location meublée du foyer fiscal dépassent 23 000 € et sont supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal¹.
Déficits	Imputables uniquement sur les revenus BIC non professionnels des 10 années suivantes	Imputables sur le revenu global, sans limitation ; l’excédent est reportable pendant 6 ans
Cotisations sociales	Prélèvements sociaux ou cotisations sociales selon la nature de l’activité et la situation du loueur	Cotisations sociales au titre de l’activité professionnelle, selon les règles applicables
Plus-value à la revente	Régime des plus-values des particuliers ; depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel sont pris en compte dans le calcul	Régime des plus-values professionnelles, avec des dispositifs d’exonération possibles sous certaines conditions

¹ Source : BOFiP .

Comment fonctionne le déficit foncier en location nue ?

Le déficit foncier ne concerne que la location nue soumise au régime réel. Il apparaît lorsque le montant de vos charges déductibles dépasse celui de vos loyers perçus dans l’année.

Hors intérêts d’emprunt, ce déficit est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (source : Code général des impôts, art. 156). La fraction qui dépasse ce plafond, ainsi que les intérêts d’emprunt, restent imputables uniquement sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.

Pour bénéficier de cet avantage, vous devez maintenir le bien en location nue pendant les trois années qui suivent l’imputation du déficit, sous peine de remise en cause de l’avantage fiscal obtenu.

Quels sont les prélèvements sociaux sur les revenus locatifs ?

Au-delà de l’impôt sur le revenu, vos revenus locatifs sont également soumis aux prélèvements sociaux. Ceux-ci se calculent sur le même revenu net imposable que celui retenu pour l’impôt, qu’il s’agisse du montant après abattement au régime micro ou du résultat net au régime réel.

Prélèvements sociaux selon le type de location
Type de location	Taux de prélèvements sociaux
Location nue	17,2 %
Location meublée	18,6 %

Ces taux sont ceux communiqués par l’administration fiscale (source : impots.gouv.fr). Une partie de la CSG acquittée reste déductible de votre revenu global imposable l’année suivante, ce qui atténue légèrement la charge fiscale globale.

Micro ou réel : comment choisir le bon régime fiscal ?

Le choix entre régime micro et régime réel dépend avant tout du niveau de vos charges par rapport à vos loyers.

Si vos charges sont faibles, l’abattement forfaitaire du régime micro est souvent plus avantageux, et surtout plus simple à déclarer.
Si vos charges ou vos intérêts d’emprunt sont élevés, le régime réel permet généralement de réduire davantage votre revenu imposable.

Le régime réel présente un intérêt particulier lorsqu’il génère un déficit foncier en location nue, ou lorsqu’il permet de déduire des amortissements en location meublée. Si vous optez pour le régime réel alors que vous êtes éligible au micro, sachez que cette option vous engage pour une durée minimale de trois ans.

Exemple de calcul : location nue et location meublée pour un même loyer

Pour mieux visualiser l’écart de fiscalité entre les deux types de location, prenons l’exemple d’un studio loué 700 € par mois, soit 8 400 € de loyers annuels.

Exemple de calcul du revenu imposable
Élément de calcul	Location nue (micro-foncier)	Location meublée (micro-BIC)
Loyers annuels	8 400 €	8 400 €
Abattement applicable	30 %	50 %
Revenu imposable	5 880 €	4 200 €

À loyers égaux, la location meublée offre donc un revenu imposable inférieur grâce à un abattement plus favorable. Cet exemple reste illustratif : il ne tient pas compte de vos charges réelles, qui peuvent, selon votre situation, rendre le régime réel plus intéressant que le micro. Nos guides sur les impôts et taxes de l’immobilier vous aident à approfondir ces différents dispositifs. Retrouvez également notre guide complet pour investir dans l’immobilier en tant que débutant.

Questions fréquentes sur la fiscalité des revenus locatifs

Comment calculer l’impôt sur des revenus locatifs ?

Le calcul dépend du régime fiscal applicable : au micro-foncier ou au micro-BIC, un abattement forfaitaire (30 %, 50 % ou 30 % selon le type de location) est appliqué sur les loyers bruts avant application du barème progressif de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. Au régime réel, l’impôt se calcule sur le revenu net après déduction des charges réelles, voire des amortissements en location meublée.

Faut-il déclarer un revenu locatif même sans bénéfice ?

Oui. Tout revenu locatif, y compris en l’absence de bénéfice ou en cas de déficit, doit être déclaré à l’administration fiscale. Un déficit peut d’ailleurs être avantageux : en location nue au régime réel, il permet de réduire le revenu global imposable du foyer, dans certaines limites.

Quelle est la différence entre revenus fonciers et BIC ?

Les revenus fonciers concernent la location de biens nus (non meublés) et suivent les règles du régime micro-foncier ou du régime réel foncier. Les BIC (bénéfices industriels et commerciaux) concernent la location de biens meublés et suivent les règles du micro-BIC ou du régime réel BIC, avec des seuils, des abattements et des modalités de déclaration différents.