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Comment déclarer ses revenus fonciers ?

Chaque année, les propriétaires bailleurs sont invités à déclarer auprès de l’administration fiscale leurs revenus fonciers obtenus par la location de logements vides. Nous vous expliquons comment calculer votre revenu foncier et quel régime appliquer selon le revenu que vous dégagez.

Comment calculer son revenu foncier ?

Le revenu foncier ne concerne que les revenus engendrés par la location de biens loués vides (loyers perçus pour la location d’habitations, de dépendances, de locaux professionnels et de terrains). En effet, les locations meublées sont soumises à un régime différent, à savoir celui des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Il faut déclarer le montant des loyers, hors charges, ainsi que d’autres recettes exceptionnelles comme :

  • les indemnités d’assurance
  • les subventions pour l’amélioration de l’habitat
  • etc.

Les loyers impayés ne sont pas inclus dans la déclaration car vous n’avez pas perçu la somme. En revanche, vous devez déclarer les loyers perçus en retard, même s’ils concernent des mois de l’année précédente. Le montant de la garantie que vous percevez à l’entrée des lieux du locataire n’est pas non plus imposable car on suppose qu’elle sera remise au locataire dans sa totalité à son départ. Si vous ne remettez pas la totalité de la garantie à votre locataire, vous devrez déclarer la somme utilisée pour, par exemple, couvrir les loyers impayés ou pour remettre en état le logement dégradé par le locataire.

Calculer votre revenu foncier vous permettra de savoir de quel régime d’imposition vous dépendez :

  • le régime forfaitaire si votre revenu foncier n’excède pas 15 000 euros par an
  • le régime réel dans le cas inverse

La déclaration du revenu foncier au régime forfaitaire

Le régime forfaitaire, aussi appelé régime micro-foncier, est un mode d’imposition simplifié pour les revenus fonciers n’excédant pas 15 000 euros par an. Il vous suffit de déclarer votre revenu foncier dans sa totalité et un abattement forfaitaire de 30 % sera automatiquement appliqué. Cet abattement correspond aux charges inhérentes au bien mis en location. Les 70 % restants sont automatiquement ajoutés aux autres revenus. Le résultat foncier est alors toujours excédentaire (charges inférieures aux revenus).

Si ce régime n’est pas bénéfique pour vous, vous pouvez choisir d’opter pour le régime réel pour une période d’engagement de trois ans.

La déclaration du revenu foncier au régime réel

Pour les revenus supérieurs à 15 000 euros par an, le régime réel s’applique automatiquement. Il faut alors faire une déclaration de l’ensemble des revenus fonciers, des frais et charges réels. Une fois le revenu foncier obtenu, il faut déduire toutes les charges afin d’obtenir la base imposable, à savoir le “résultat foncier”.

Voici une liste des frais et charges déductibles :

  • les dépenses pour travaux de réparation ou d’amélioration
  • les intérêts d’emprunt
  • les charges de copropriété
  • les primes d’assurance
  • les frais de gestion locative

Attention : les travaux d’agrandissement ne sont pas déductibles.

Le résultat foncier est donc le revenu foncier minoré des charges déductibles. A contrario du régime forfaitaire où il est forcément excédentaire, il peut être déficitaire avec le régime réel (charges supérieures aux revenus). Il se cumule alors avec les autres revenus du foyer.