Publié le 28/08/2026

Loyers impayés pour votre location : quelles démarches pour s'en sortir ?

Un loyer qui n'arrive pas à la date prévue peut rapidement devenir une source d'inquiétude pour un propriétaire bailleur, surtout lorsque ces revenus participent au financement du bien. Cette situation concerne de nombreux propriétaires bailleurs et nécessite une réaction rapide pour limiter l'accumulation des impayés. Un loyer impayé : que faire ? Êtreproprio vous accompagne pas à pas, de la première relance à l'amiable jusqu'aux éventuelles démarches judiciaires.

Comment réagir dès le premier loyer impayé ?

Dès les premiers jours de retard, il est nécessaire d'agir rapidement. Plus la dette s'accumule, plus la régularisation peut devenir difficile à mettre en place. Un loyer qui n'est pas réglé ne signifie pas toujours une dégradation de la situation du locataire : commencez par vérifier s'il ne s'agit pas d'un simple oubli ou d'un problème bancaire ponctuel.

Commencez par prendre contact avec votre locataire par téléphone, SMS ou e-mail dès que possible, en gardant une communication calme et professionnelle. Cet échange permet de comprendre sa situation financière et d'évaluer sa capacité à régulariser rapidement le paiement. Pensez à conserver une trace écrite de chaque échange : elle pourra servir de preuve si la situation se prolonge.

Il ne faut jamais laisser la dette locative s'accumuler sans réagir. N'hésitez pas à rappeler au locataire les obligations prévues dans le bail concernant le paiement du loyer et des charges.

Trouver une solution à l'amiable avant d'engager une procédure

Avant d'envisager une procédure formelle, plusieurs solutions amiables permettent souvent de régler la situation rapidement, sans frais ni délais supplémentaires.

Mettre en place un échéancier de paiement

Un échéancier, aussi appelé plan d'apurement de la dette locative, peut être proposé au locataire : il continue de régler le loyer courant tout en remboursant progressivement les arriérés. Cet accord doit impérativement être formalisé par écrit, afin de protéger les deux parties et de fixer des engagements clairs.

Quelles aides en cas de loyer impayé ?

En cas de loyer impayé, plusieurs dispositifs d'aide peuvent être mobilisés. Le locataire en difficulté peut notamment solliciter le Fonds de Solidarité pour le Logement¹ (FSL), qui peut accorder une aide financière pour régler les loyers impayés. Il peut également se tourner vers la CAF ou la MSA, qui versent les aides au logement et peuvent, selon la situation, accompagner le locataire dans ses démarches. Ces dispositifs peuvent contribuer à régulariser les impayés et à éviter que la dette ne s'aggrave.

Le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) est une aide mise en place par les départements pour soutenir les ménages rencontrant des difficultés à payer leur loyer ou leurs charges. Selon les situations, il peut prendre la forme d'une subvention ou d'un prêt. La CAF (Caisse d'allocations familiales) et la MSA (Mutualité sociale agricole), qui gèrent les aides au logement pour leurs allocataires, peuvent également accompagner les locataires en difficulté. Elles peuvent étudier leur situation, les orienter vers les dispositifs adaptés et, dans certains cas, mettre en place des solutions pour limiter l'aggravation des impayés.

Faire appel au garant ou à l'assurance loyers impayés

Si un garant a été désigné dans le bail, il convient de le contacter rapidement pour l'informer de la situation. Si vous avez souscrit une Garantie Loyers Impayés (GLI), vérifiez les conditions du contrat et respectez scrupuleusement les délais de déclaration auprès de l'assureur. Il est important de respecter les délais prévus au contrat afin de préserver vos droits à une éventuelle indemnisation. Si vous souhaitez mieux comprendre le fonctionnement de cette assurance avant de la souscrire, consultez notre guide dédié à la Garantie contre les Loyers Impayés (GLI).

 

Quand envoyer une mise en demeure pour loyer impayé ?

Si la relance amiable reste sans effet, une mise en demeure marque une étape plus formelle que la simple relance. Elle formalise la demande de paiement et peut constituer un élément utile en cas de poursuite de la procédure.

Ce courrier doit obligatoirement mentionner le montant exact des loyers dus et le délai laissé au locataire pour régulariser sa situation. Conserver des preuves écrites à chaque étape reste essentiel pour la suite du dossier. Envoyez systématiquement la mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), et mentionnez clairement les conséquences possibles en l'absence de paiement. Il est également recommandé d'informer le garant de la situation et de conserver une copie de tous les courriers échangés. Ces éléments pourront être utiles si la procédure se poursuit.

Le commandement de payer

Sans réponse du locataire après la mise en demeure, le propriétaire doit obligatoirement faire intervenir un commissaire de justice pour délivrer un commandement de payer. Cet acte officiel laisse au locataire un délai légal de deux mois pour régulariser sa situation. Les conséquences de ce commandement diffèrent selon que le bail comporte ou non une clause résolutoire.

Si le bail contient une clause résolutoire

La clause résolutoire, présente dans la majorité des baux d'habitation, permet une résiliation automatique du bail si le locataire ne régularise pas sa dette dans le délai imparti. La procédure est alors facilitée, à condition que le propriétaire respecte scrupuleusement les conditions légales prévues.

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire

En l'absence de clause résolutoire, l'intervention du juge devient obligatoire pour prononcer la résiliation du bail. Le juge analyse la situation du locataire et peut décider d'accorder des délais de paiement supplémentaires avant de statuer.

Le commandement de payer reste, dans tous les cas, une étape obligatoire de la procédure. Le locataire conserve la possibilité de régulariser sa dette pendant le délai fixé, et certains dispositifs peuvent suspendre temporairement la procédure. Le juge, de son côté, peut toujours proposer un échéancier de paiement plutôt qu'une résiliation immédiate.

Comment se déroule la procédure judiciaire ?

Si le commandement de payer reste sans effet, le propriétaire peut assigner le locataire devant le tribunal judiciaire. Des délais légaux s'appliquent avant la tenue de l'audience. C'est le juge des contentieux de la protection qui examine le dossier : il peut prononcer la résiliation du bail et condamner le locataire au paiement des arriérés de loyer.

Expulsion du locataire : quelles règles respecter ?

L'expulsion locative est strictement encadrée par la loi et suit plusieurs étapes obligatoires que le propriétaire ne peut pas contourner. Notre article sur les démarches pour effectuer une expulsion locative détaille chaque étape en profondeur.

Le commandement de quitter les lieux

Cet acte est obligatoirement signifié par un commissaire de justice. Il accorde un délai supplémentaire au locataire avant de devoir quitter le logement. Passé ce délai, le locataire est considéré comme occupant sans droit ni titre.

L'intervention de la force publique

Si le locataire ne quitte pas les lieux volontairement, le propriétaire peut solliciter l'intervention de la préfecture, qui peut mandater le concours de la police ou de la gendarmerie. La préfecture peut toutefois refuser cette intervention ; dans ce cas, le propriétaire peut demander une indemnisation à l'État.

La trêve hivernale et les limites de l'expulsion

La trêve hivernale suspend toute expulsion locative entre le 1er novembre et le 31 mars de l'année suivante, même lorsqu'une décision de justice a déjà été rendue. Certaines exceptions prévues par la loi permettent toutefois de poursuivre une expulsion dans des situations spécifiques, comme un relogement déjà proposé au locataire. Pour mieux comprendre les exceptions à cette période de protection, consultez notre article consacré à la trêve hivernale.

Dans tous les cas, le propriétaire ne peut jamais expulser seul un locataire : changer les serrures ou couper l'accès au logement de sa propre initiative est illégal. L'expulsion reste strictement encadrée par la loi, et certaines périodes viennent suspendre la procédure.

Comment éviter les loyers impayés à l'avenir ?

Plusieurs bonnes pratiques permettent de limiter fortement le risque d'impayé dès la mise en location :

• Vérifier la solvabilité du locataire et analyser sérieusement ses justificatifs de revenus ;
• vérifier la fiabilité du garant proposé ;
• souscrire une assurance loyers impayés ou vous orienter vers une garantie gratuite comme la Garantie Visale ;
• prévoir une clause résolutoire dans le bail ;
• réagir rapidement au moindre retard de paiement ;
• sécuriser le bail dès la signature, avec des mentions précises sur le loyer, les charges et les dates d'échéance ;
• anticiper les situations à risque et suivre les paiements chaque mois.

Questions fréquentes autour des loyers impayés et des recours

1. Source : Fonds de solidarité pour le logement — ANIL