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Permis et Urbanisme

Permis de construire pour agrandissement : quelles sont les règles ?

En résumé

Un agrandissement de maison relève d’un régime différent selon la surface créée : aucune formalité sous 5 m², déclaration préalable entre 5 et 20 m² (jusqu’à 40 m² en zone urbaine couverte par un PLU), permis de construire au-delà.
Un carport, structure ouverte, suit les mêmes seuils que l’extension car il crée de l’emprise au sol sans créer de surface de plancher fermée.
Une piscine est dispensée de formalité sous 10 m² de bassin, soumise à déclaration préalable entre 10 et 100 m², et au permis de construire au-delà de 100 m² ou avec un abri fixe de plus de 1,80 m de hauteur.
Un garage suit les mêmes seuils que l’extension (5, 20 puis 40 m²), mais crée à la fois de l’emprise au sol et, s’il est clos, de la surface de plancher.

Agrandir la maison, abriter la voiture, se rafraîchir dans une piscine ou simplement gagner une place de stationnement couverte : ces projets, même modestes, sont encadrés par le Code de l’urbanisme. Chez Êtreproprio, nous savons qu’il n’est pas toujours simple de déterminer si une déclaration préalable suffit ou si un permis de construire est nécessaire. Ce guide fait le point sur les seuils applicables à l’agrandissement de maison, au carport, à la piscine et au garage, pour vous permettre de démarrer votre projet en toute conformité.

Quelles sont les règles générales du permis de construire pour un agrandissement ?

Le régime applicable à une extension de maison dépend avant tout de la surface créée, qu’il s’agisse de surface de plancher ou d’emprise au sol. Lorsque le projet dépasse les seuils prévus, il peut être nécessaire d’obtenir un permis de construire avant de commencer les travaux.

Surface créee	Autorisation nécéssaire
Moins de 5m2	Déclaration préalable de travaux
De 5 à 20m2	Déclaration préalable de travaux
De 20 à 40 m² en zone urbaine couverte par un PLU*	Déclaration préalable de travaux
Au-delà de 20 m² hors zone urbaine	Permis de construire
Au-delà de 40 m² en zone urbaine couverte par un PLU	Permis de construire

*Un permis de construire est toutefois nécessaire lorsque l’extension de plus de 20 m² porte la surface totale de la construction au-delà de 150 m².

Lorsque l’extension au sol n’est pas envisageable, surélever sa maison peut également permettre de gagner de la surface habitable. Ces seuils ne dispensent toutefois pas du respect des règles du PLU, qui restent applicables même lorsqu’aucune autorisation n’est nécessaire : implantation, hauteur, aspect extérieur, etc. Dans les secteurs protégés, une déclaration préalable peut par ailleurs être exigée dès le premier mètre carré.

Faut-il un permis de construire pour un carport ?

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Surface créee	Autorisation nécéssaire
Moins de 5m2	Aucune autorisation, sauf en secteur protégé
De 5 à 20m2	Déclaration préalable de travaux
Jusqu'à 40 m² en zone urbaine avec PLU	Déclaration préalable, si le carport est adossé à la maison
Au-delà de ces seuils	Permis de construire*

* tableau de synthèse réalisé à partir des informations de Service-Public.fr relatives aux autorisations d’urbanisme applicables aux carports.[1]

[1] https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F36773

Quelle que soit la surface, un carport de plus de 12 mètres de hauteur nécessite une autorisation d’urbanisme. À noter également : si le carport est ensuite fermé, il peut être requalifié en garage et créer de la surface de plancher. Cette transformation peut créer de la surface de plancher, modifier l’autorisation nécessaire et avoir une incidence sur le seuil de recours obligatoire à un architecte.

Quelles autorisations pour une piscine ?

Pour une piscine, les seuils se calculent sur la surface du bassin, et non sur la terrasse ou l’abri qui l’entourent :

Surface du bassin	Autorisation nécéssaire
Moins de 10m2	Aucune autorisation, sauf en secteur protégé
De 10 à 100 m²	Déclaration préalable de travaux
Plus de 100 m²	Permis de construire

Quelle que soit la surface du bassin, une couverture ou un abri fixe de plus de 1,80 m de hauteur fait basculer le projet vers le permis de construire. Les piscines hors-sols démontables, installées moins de 3 mois par an (15 jours en secteur protégé), échappent quant à elles à toute formalité d’urbanisme, quelle que soit leur surface.

Par ailleurs, toute piscine enterrée ou semi-enterrée doit être équipée d’un dispositif de sécurité normalisé (barrière, alarme, couverture ou abri), sous peine d’amende. Une déclaration doit également être adressée à l’administration fiscale dans les 90 jours suivant l’achèvement des travaux.

Quelles règles pour la construction d'un garage ?

Contrairement au carport, le garage est une construction fermée : il crée à la fois de l’emprise au sol et de la surface de plancher. Un garage accolé à la maison est généralement considéré comme une extension et suit les mêmes seuils :

Surface du crée	Autorisation nécéssaire
Jusqu’à 5 m²	Aucune formalité en principe, sauf règle particulière ou secteur protégé
Plus de 5 à 20 m²	Déclaration préalable de travaux
Jusqu'à 40 m² en zone urbaine couverte par un PLU	Déclaration préalable de travaux
Au-delà de ces seuils	Permis de construire

Un garage indépendant suit quant à lui les seuils applicables aux constructions nouvelles. Dans tous les cas, le projet doit respecter le PLU, notamment le coefficient d’emprise au sol (CES), qui peut limiter la surface constructible du terrain.

Quel est le rôle du Plan Local d'Urbanisme (PLU) ?

Le PLU de la commune encadre chaque projet, qu’il soit ou non soumis à autorisation :

Il détermine si le terrain est situé en zone urbaine, ce qui relève le seuil de la déclaration préalable à 40 m².
Il fixe le coefficient d’emprise au sol (CES) autorisé sur la parcelle.
Il impose des règles de hauteur, d’implantation et de distance par rapport aux limites séparatives.
Il peut encadrer les matériaux et l’aspect extérieur des constructions.

Avant tout projet, il est recommandé de consulter le service urbanisme de la mairie ou le Géoportail de l’urbanisme pour connaître les règles précises applicables à votre parcelle.

Quand le recours à un architecte est-il obligatoire ?

Le recours à un architecte devient obligatoire lorsque les travaux portent la surface de plancher totale du bâtiment à plus de 150 m².
Pour les SCI et autres personnes morales, le recours à un architecte est obligatoire dès qu’un permis de construire est requis.[1]

[1] https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F20568

Quels sont les délais et la validité de l'autorisation ?

Démarche	Détail
Déclaration préalable	Délai d'instruction d'environ 1 mois
Permis de construire (maison individuelle)	Délai d'environ 2 mois, porté à 3 mois en secteur protégé
Validité de l'autorisation	3 ans à compter de sa délivrance, prorogeable deux fois un an
Recours des tiers	2 mois à compter du premier jour d'affichage continu sur le terrain
Absence de réponse de la mairie	Vaut en général autorisation tacite

En secteur protégé, le délai d’instruction du permis de construire est allongé pour permettre l’avis de l’architecte des Bâtiments de France.

Quelle taxe d'aménagement pour ces projets ?

La taxe d’aménagement s’applique en principe aux projets créant plus de 5 m² de surface de plancher close et couverte, comme un garage ou une extension. Les piscines sont également concernées par cette taxe, sur une base de calcul spécifique :

Type de projet	Valeur forfaitaire
Construction hors Île-de-France	892 €/m²
Construction en Île-de-France	1 011 €/m²
Piscine	251 €/m² de bassin

Ces valeurs forfaitaires, révisées chaque année, sont celles communiquées par l’administration.[1] Un carport non clos peut, pour sa part, être taxé selon une valeur forfaitaire par emplacement de stationnement. Le montant final dépend aussi des taux fixés par la commune et le département. La déclaration doit être effectuée dans les 90 jours suivant l’achèvement des travaux, sur impots.gouv.fr.

[1] https://www.economie.gouv.fr/particuliers/impots-et-fiscalite/gerer-mes-impots-locaux/tout-savoir-sur-la-taxe-damenagement

Que risque-t-on en cas de travaux sans autorisation ?

Construire sans l’autorisation nécessaire, ou ne pas respecter le projet autorisé, expose à plusieurs types de sanctions :

Une amende, dont le montant varie selon la surface construite de manière irrégulière.
Une remise en état, pouvant aller jusqu’à la démolition de la construction.
Des difficultés lors de la revente du bien, notamment en cas de construction non conforme ou non déclarée.
Un refus de garantie de l’assurance en cas de sinistre lié à une construction non déclarée.

Pour sécuriser votre projet du début à la fin, notre guide sur les travaux immobiliers détaille les autres démarches à connaître avant de vous lancer.

Questions fréquentes sur le permis de construire pour agrandissement

Peut-on construire un carport sans permis de construire ?

Oui, dans la majorité des cas. Un carport de moins de 5 m² ne nécessite en général aucune formalité, et un carport de 5 à 20 m² (jusqu’à 40 m² en zone urbaine couverte par un PLU) relève d’une simple déclaration préalable de travaux. Le permis de construire n’est obligatoire qu’au-delà de ces seuils, ou si la structure dépasse 12 mètres de hauteur.

Quelle surface de piscine est possible sans autorisation ?

Un bassin de moins de 10 m² peut, en principe, être installé sans déclaration préalable ni permis de construire, sauf si le terrain se situe en secteur protégé. Entre 10 et 100 m², une déclaration préalable est nécessaire ; au-delà de 100 m², c’est un permis de construire.

Faut-il un permis pour un garage accolé à la maison ?

Cela dépend de la surface créée. Un garage accolé de moins de 20 m² (ou 40 m² en zone urbaine couverte par un PLU) relève d’une déclaration préalable de travaux. Au-delà de ce seuil, ou si la surface totale de l’habitation dépasse 150 m² après travaux, un permis de construire avec recours à un architecte devient obligatoire.