Faire la donation d’un bien à ses enfants : conseils et astuces
Lorsque vous êtes propriétaire de plusieurs logements, vous pouvez anticiper les questions d’héritage en effectuant une donation de votre vivant. Cette pratique peut éviter certains coûts et de nombreux conflits au moment de l’héritage. Nous vous détaillons les différentes possibilités de donations existantes.
Pour effectuer une donation de votre vivant, 4 choix s’offrent à vous :
- la donation simple
- la donation-partage
- la donation-partage avec réserve d’usufruit
- la création d’une Société Civile Immobilière (SCI)
La donation simple
Votre enfant, le donataire, deviendra propriétaire du bien immobilier immédiatement après signature devant notaire. La donation simple est assortie d’un abattement fiscal : vous pouvez donner 100 000 euros, par enfant et par parent, tous les 15 ans, libre d’impôts. Il peut s’agir de biens immobiliers ou d’argent. Si vous dépassez ce montant, le bien ou la somme transmis à votre enfant ne sera plus considéré comme une part de votre patrimoine et sera exonéré des droits de succession.
La donation-partage
La donation-partage est idéale si vous possédez plusieurs enfants et un patrimoine important. Elle permet de prévenir les conflits au moment de la succession. Vos enfants ne pourront pas remettre en cause le partage des biens car les évaluations sont figées au moment de la signature de l’acte de donation, ce qui peut s’avérer être un avantage incontestable au vue de la fluctuation capricieuse des tendances du marché immobilier. Les avantages liés à l’abattement fiscal restent les mêmes que pour une donation simple.
La donation-partage avec réserve d’usufruit
Les conditions sont les mêmes que pour la donation-partage. La seule différence est que vous restez l’usufruitier du bien immobilier. Cela vous confère le droit de l’occuper ou de le louer. Vous aurez cependant besoin de l’accord de vos enfants si vous souhaitez le vendre. Ces derniers se retrouvent alors nus-propriétaires du logement. Ils ne seront propriétaires qu’à votre décès. On appelle cela un démembrement de la propriété. Vos enfants sont chargés d’assumer le coût financier des gros travaux et vous des petites réparations et de l’entretien du bien, ainsi que du paiement des impôts locaux.
La création d’une Société Civile Immobilière
Vous pouvez créer une Société Civile Immobilière (SCI) qui convient aux familles dotées d’un patrimoine important. Il est conseillé d’effectuer une évaluation complète de votre patrimoine et de faire appel à un comptable avant de la créer, ceci afin de choisir le régime fiscal le mieux adapté à votre situation.
Est-il possible de révoquer une donation ?
Tout acte de donation est ferme et définitif. Il peut toutefois exister des exceptions et il peut être révoqué si :
- les conditions d’exécution n’ont pas été respectées (par exemple, une interdiction du donataire de vendre le bien)
- un cas “d’ingratitude” se présente : votre donataire s’en prend à vous (menaces verbales, physiques, …) ou refuse de vous fournir un secours alimentaire.
En cas de donation anticipée, pensez à prévoir une clause de révocation en cas de nouvelles naissances, ceci afin de ne pas léser d’autres héritiers potentiels.