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Comment acheter un logement en SCI (Société Civile Immobilière) ?

La SCI est un outil vous permettant de gérer votre patrimoine. Elle peut avoir des avantages, notamment sur la plus-value, la succession et l'imposition des loyers. On vous explique comment et pourquoi acheter en SCI.

Les avantages d'une SCI

Lorsque l'on est sur le point d'acheter un logement, il est légitime de se demander qui va acheter le bien, et surtout sous quelle forme ou structure faire cette acquisition.

La SCI (Société Civile Immobilière) est en générale déconseillée lors de l'acquisition de sa résidence principale car elle vous ferme tous les droits aux aides de l'Etat et des collectivités pour le financement de votre prêt.

Les SCI sont réglementées par les dispositions communes à toutes les sociétés. Il faut donc un minimum de deux associés (ou époux). Il s'agira de personnes morales majeures ou d'un mineur accompagné d'un représentant légal. Elle est constituée pour une durée de 99 ans maximum et est régie par les statuts qui sont signés à la création sous la présence d'un notaire ou d'un avocat fiscaliste.

Lors de la création, chaque membre apporte sa part de l'apport, et obtient en échange une part proportionnelle. La société est alors propriétaire du bien immobilier, ce qui vous permet de réduire les frais d'acquisition et de mutualiser les charges.

Sachez que la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu. Les revenus et les charges perçus au travers de la SCI sont automatiquement pris en compte dans votre déclaration d'impôt. Il vous est cependant possible de soumettre votre SCI à l'impôt sur les sociétés: action qui sera définitive et irrévocable mais qui présente certains avantages comme, par exemple, la possibilité de déduire de votre assiette d'imposition toutes les charges réelles de la société.

  • Avantage n°1: Éviter l'indivision

Si vous êtes marié et que vous désirez acheter en couple, il est en général plus simple d'acheter en direct avec votre conjoint(e) et de vous prémunir par le choix d'un régime matrimonial adapté et par une donation au dernier vivant. Il en va de même pour les couples pacsés. Si vous êtes concubins et vous souhaitez acheter, la SCI peut représenter un avantage pour votre couple car elle vous permet d'acheter à deux en évitant les pièges de l'indivision. Elle constitue également une structure juridique plus à-même en cas de séparation ou de décès de l'un des concubins. Il en va de même si vous souhaitez acheter à plusieurs, entre amis ou en famille.

  • Avantage n°2: Faciliter le prêt de financement

S'agissant d'un achat à plusieurs, la SCI vous facilite donc l'achat d'un bien immobilier car vous n'êtes pas le seul acquéreur. Chacun des membres débloque un apport personnel et reçoit alors en retour des parts sociales. Le prêt bancaire pour l'achat ne se fait pas aux noms des associés mais bien de la SCI en elle-même. Cela vous permettra également d'obtenir votre prêt bancaire plus facilement car la banque prendra en compte la situation financière de chacun des associés.

  • Avantage n°3: Sécuriser un éventuel investissement locatif

La SCI est constituée de plusieurs membres et est gérée par un seul gérant, déterminé au préalable lors de la création des statuts par les membres de la société. Ce sont donc les statuts qui délimitent les règles d'organisation et de fonctionnement, (ce qui représente un avantage si vous souhaitez faire de l'investissement locatif). Si les associés changent ou cèdent leurs parts, cela n'aura pas d'incidence car le propriétaire reste la SCI, représentée par son gérant.

  • Avantage n°4: Diminuer la fiscalité

Vous pouvez constituer une SCI et lui transférer la propriété d'un bien dont vous êtes propriétaire. Dans ce cas, deux cas de figures sont possibles: soit vous en faites apport en contrepartie de parts sociales, soit vous le vendez à la SCI qui emprunte alors pour financer l'achat et qui permet ainsi de dégager des liquidités. Si la SCI souscrit un prêt pour acheter le bien en question, les intérêts d'emprunt seront déductibles des loyers et permettront alors de profiter d'une défiscalisation sur le revenu de la location.

  • Avantage n°5: Organiser sa succession

Si vous êtes à la tête d'un patrimoine immobilier relativement important et que vous souhaitez le déléguer à vos enfants, la création d'une SCI peut se révéler avantageuse. Elle pourra ainsi vous aider à organiser votre succession et à en diminuer le coût fiscal.

Bon à savoir: la loi autorise chaque parent à transmettre tous les dix ans l'équivalent d'environ 160 000€ à chacun de ses enfants, sans payer d'impôts. Dans le cas d'une SCI, les sommes données sont alors représentées par des parts sociales, qui ne donnent lieu à aucuns frais car le recours à un notaire n'est pas obligatoire. En effet, il ne s'agit pas d'un bien immobilier en soit. Si vous déléguez vos parts à vos enfants, sachez tout de même que vous restez gérant de la SCI et que vous gardez ainsi toujours la main sur la gestion de votre patrimoine.

Les différents statuts d'une SCI

La SCI familiale

Elle permet aux membres d'une même famille d'être propriétaires d'un bien en commun. Ce dernier ne doit pas être à but commercial. Les avantages de cette SCI sont, comme vu plus haut, de faciliter les cas de succession. Elle présente également des avantages pour les cas de donation: votre part de la SCI est soumise au paiement des droits de donation calculés sur la valeur des parts. Ces dernières prennent en compte les dettes de la société, ce qui vous permet alors de réduire les frais de donation !

La SCI professionnelle

Si vous souhaitez acheter un bien commercial (entreprise, atelier,...), vous pouvez mettre en place une SCI professionnelle qui vous permettra d'optimiser votre patrimoine. Le patron peut acheter en propre un immeuble et le louer à sa société. Cette action permet alors de déduire les loyers versés des revenus de l'entreprise et de diminuer ainsi l'assiette de l'impôt sur les sociétés. Cela permet également de dissocier l'immeuble de l'entreprise afin de le protéger des créanciers de cette dernière. Les membres de la SCI étant des associés, sachez qu'il est conseillé d'ajouter à votre dossier une clause de confidentialité et de non-concurrence.

La SCI marchand de biens

Si vous avez pour unique objectif d'acheter et de revendre dans la foulée des biens immobiliers, des parts, des actions, des terrains pour construire et des fonds de commerce, la SCI marchand de biens pourrait vous intéresser. Il vous suffira de lui choisir sa forme juridique (SAS, SARL,...) et de régler la TVA lors de la revente et de la prise de bénéfice (la TVA classique et la TVA sur la plus-value immobilière).

Les formalités de gestion de la SCI

Si vous êtes convaincus par l'ouverture d'une SCI, il vous faudra effectuer plusieurs démarches administratives:

  • Rédiger les statuts avec un notaire ou un professionnel du droit
  • Publier l'annonce légale de création de la SCI
  • Immatriculer la société au RCS (Registre des Commerces et des Sociétés)
  • Présider l'Assemblée Générale de votre société tous les ans
  • Présider les Assemblées extraordinaires
  • Ouvrir un compte bancaire pour la SCI et publier les comptes

Comment céder ses parts de SCI ?

Si vous désirez quitter la société, il vous faudra alors céder vos parts. Sachez que, dans le cadre d'une SCI, vous n'avez pas besoin de faire appel à un notaire pour acter la cession de parts.

Voici les différentes étapes à réaliser:

  • Obtenir l'accord des associés

    Vous devrez prévenir les autres membres de la société de votre souhait et un vote devra être fait vous donnant leur accord (à la majorité ou unanimement, selon les statuts rédigés)

  • Définir le prix

    Après accord, il vous reviendra de définir le prix des parts que vous souhaitez céder. On applique généralement une décote de 5 à 10% du prix car les parts de SCI sont difficilement revendables. Prenez en compte dans votre calcul la valeur du bien immobilier à la date de vente, la trésorerie sur le compte bancaire et les dettes en cours (comme le prêt immobilier).

  • Gérer les démarches administratives

La SCI étant enregistrée au RCS (Registre des Commerces et des Sociétés), il vous faudra déposer un acte modificatif auprès du greffe. Si la valeur de cession des parts est supérieure à leur valeur initiale, vous devrez vous acquitter de l'impôt sur les plus-values.

En résumé, la SCI vous permet de bénéficier d'avantages juridiques (souplesse dans la rédaction des statuts), fiscaux et financiers (prêt payé à plusieurs). Elle permet également la simplification de la cession des parts et permet de faire l'impasse sur les frais de notaire lorsque vous voulez quitter la société.

En revanche, elle vous demandera un peu de votre temps personnel pour les réunions d'assemblées générales et les publications de compte. Et à moins que vous soyez du domaine juridique vous-même, mieux vaut faire appel à un professionnel lors de la création de la société et des statuts !