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Qu'est-ce que la Société Civile Immobilière (SCI) ?

La SCI est un outil vous permettant de gérer votre patrimoine. Elle peut avoir des avantages, notamment sur la plus-value, la succession et l'imposition des loyers. On vous explique comment et pourquoi acheter en SCI.

Quels sont les avantages d'une SCI ?

Lorsque l'on est sur le point d'acheter un logement, il est légitime de se demander qui va acheter le bien, et surtout sous quelle forme ou structure faire cette acquisition. La SCI (Société Civile Immobilière) est en générale déconseillée lors de l'acquisition de sa résidence principale car elle vous ferme tous les droits aux aides de l'Etat et des collectivités pour le financement de votre prêt. Les SCI sont réglementées par les dispositions communes à toutes les sociétés. Il faut donc un minimum de deux associés (ou époux). Il s'agira de personnes morales majeures ou d'un mineur accompagné d'un représentant légal. Elle est constituée pour une durée de 99 ans maximum et est régie par les statuts qui sont signés à la création sous la présence d'un notaire ou d'un avocat fiscaliste. Lors de la création, chaque membre apporte sa part de l'apport, et obtient en échange une part proportionnelle. La société est alors propriétaire du bien immobilier, ce qui vous permet de réduire les frais d'acquisition et de mutualiser les charges. Elle est soumise à l'impôt sur le revenu. Il est toutefois possible de soumettre votre SCI à l'impôt sur les sociétés (action qui sera définitive et irrévocable mais qui présente certains avantages comme la possibilité de déduire de votre assiette d'imposition toutes les charges réelles de la société).

Éviter l'indivision

Si vous êtes marié et que vous désirez acheter en couple, il est en général plus simple d'acheter en direct avec votre conjoint(e) et de vous prémunir par le choix d'un régime matrimonial adapté et par une donation au dernier vivant. Il en va de même pour les couples pacsés. Si vous êtes concubins et vous souhaitez acheter, la SCI peut représenter un avantage pour votre couple car elle vous permet d'acheter à deux en évitant les pièges de l'indivision. Elle constitue également une structure juridique plus à-même en cas de séparation ou de décès de l'un des concubins. Il en va de même si vous souhaitez acheter à plusieurs, entre amis ou en famille.

Faciliter le prêt de financement

S'agissant d'un achat à plusieurs, la SCI vous facilite l'achat d'un bien car vous n'êtes pas seul acquéreur. Chacun des membres débloque un apport personnel et reçoit alors en retour des parts sociales. Le prêt bancaire pour l'achat ne se fait pas aux noms des associés mais bien de la SCI en elle-même. Cela vous permet également d'obtenir votre prêt bancaire plus facilement car la banque prend en compte la situation financière de chacun des associés.

Sécuriser un éventuel investissement locatif

La SCI est constituée de plusieurs membres et est gérée par un seul gérant, déterminé au préalable lors de la création des statuts par les membres de la société. Ce sont ces derniers qui délimitent les règles d'organisation et de fonctionnement. Si les associés changent ou cèdent leurs parts, cela n'aura pas d'incidence car le propriétaire reste la SCI, représentée par son gérant.

Diminuer la fiscalité

Vous pouvez constituer une SCI et lui transférer la propriété d'un bien dont vous êtes propriétaire. Dans ce cas, deux cas de figures sont possibles : soit vous en faites apport en contrepartie de parts sociales, soit vous le vendez à la SCI qui emprunte ensuite pour financer l'achat et permet ainsi de dégager des liquidités. Si la SCI souscrit un prêt pour acheter le bien en question, les intérêts d'emprunt seront déductibles des loyers et permettront alors de profiter d'une défiscalisation sur le revenu de la location.

Organiser sa succession

Si vous êtes à la tête d'un patrimoine immobilier relativement important et que vous souhaitez le déléguer à vos enfants, la création d'une SCI peut se révéler avantageuse. Elle peut en effet vous aider à organiser votre succession et à en diminuer le coût fiscal.

Quels sont les différents statuts d'une SCI ?

Familiale : Elle permet aux membres d'une même famille d'être propriétaires d'un bien en commun. Ce dernier ne doit pas être à but commercial. Les avantages de cette SCI sont de faciliter les cas de succession. Elle présente aussi des avantages pour les cas de donation en permettant de réduire les frais de donation.

Professionnelle : Si vous souhaitez acheter un bien commercial, vous pouvez mettre en place une SCI professionnelle. Le patron peut acheter en propre un immeuble et le louer à sa société. Cette action permet de déduire les loyers versés des revenus de l'entreprise et de diminuer l'assiette de l'impôt sur les sociétés. Cela permet également de dissocier l'immeuble de l'entreprise afin de le protéger des créanciers. Il est conseillé d'ajouter à votre dossier une clause de confidentialité et de non-concurrence.

Marchand de biens : Si vous avez pour unique objectif d'acheter et de revendre dans la foulée des biens immobiliers, des parts, des actions, des terrains et des fonds de commerce, la SCI marchand de biens pourrait vous intéresser. Il vous suffira de lui choisir sa forme juridique et de régler la TVA lors de la revente et de la prise de bénéfice (la TVA classique et la TVA sur la plus-value immobilière).

Quelles sont les formalités de gestion de la SCI ?

Si vous êtes convaincus par l'ouverture d'une SCI, il vous faudra effectuer plusieurs démarches administratives :

  • Rédiger les statuts avec un notaire ou un professionnel du droit
  • Publier l'annonce légale de création de la SCI
  • Immatriculer la société au RCS (Registre des Commerces et des Sociétés)
  • Présider l'Assemblée Générale de votre société tous les ans
  • Présider les Assemblées extraordinaires
  • Ouvrir un compte bancaire pour la SCI et publier les comptes

Comment céder ses parts de SCI ?

Si vous désirez quitter la société, il vous faudra alors céder vos parts. Sachez que, dans le cadre d'une SCI, vous n'avez pas besoin de faire appel à un notaire pour acter la cession de parts. Voici les différentes étapes à réaliser :

  • Obtenir l'accord des associés : Vous devrez prévenir les autres membres de la société de votre souhait et un vote devra être fait vous donnant leur accord (à la majorité ou unanimement, selon les statuts rédigés).
  • Définir le prix : Après accord, il vous reviendra de définir le prix des parts que vous souhaitez céder. On applique généralement une décote de 5 à 10% du prix car les parts de SCI sont difficilement revendables. Prenez en compte dans votre calcul la valeur du bien immobilier à la date de vente, la trésorerie sur le compte bancaire et les dettes en cours (comme le prêt immobilier).
  • Gérer les démarches administratives

La SCI étant enregistrée au RCS (Registre des Commerces et des Sociétés), il vous faudra déposer un acte modificatif auprès du greffe. Si la valeur de cession des parts est supérieure à leur valeur initiale, vous devrez vous acquitter de l'impôt sur les plus-values.

01/04/2019