Financer un bien immobilier
Qu'est-ce que le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ?
En résumé
- Prêt sans intérêts : vous remboursez uniquement le capital emprunté.
- Principalement destiné aux primo-accédants : vous ne devez en principe pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 dernières années.
- Soumis à des plafonds de ressources, qui varient selon la zone géographique et la composition du foyer.
- Accessible dans le neuf partout en France, pour les appartements comme pour les maisons individuelles.
- Possible dans l’ancien avec travaux en zones B2 et C, sous certaines conditions.
- Jusqu’à 50 % du coût de l’opération peut être pris en compte selon le type de logement et la tranche de revenus.
- Remboursement jusqu’à 25 ans, avec un différé possible selon les revenus.
- Le dispositif est actuellement prévu jusqu’au 31 décembre 2027.
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un dispositif destiné à faciliter l’accès à la propriété, principalement pour les primo-accédants. Sans intérêts, il vient compléter un crédit immobilier classique pour financer l’achat d’une résidence principale. Êtreproprio vous explique son fonctionnement, les conditions d’éligibilité, les montants accessibles et les démarches à suivre pour en bénéficier.
Comment fonctionne le Prêt à Taux Zéro ?
Le PTZ est un prêt immobilier sans intérêts. L’emprunteur rembourse donc le capital emprunté sans payer d’intérêts sur cette somme. Il est distribué uniquement par les établissements financiers ayant signé une convention avec l’État. Il ne peut toutefois jamais financer l’intégralité d’une acquisition immobilière. Le PTZ doit obligatoirement venir compléter au moins un autre prêt immobilier, qu’il s’agisse d’un crédit bancaire classique ou d’un autre prêt éligible.
Le dispositif est principalement réservé aux primo-accédants, c’est-à-dire aux personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant l’émission de l’offre de prêt. Plusieurs exceptions sont néanmoins prévues par la réglementation. Le logement financé doit par ailleurs devenir la résidence principale de l’emprunteur. Le PTZ n’a donc pas vocation à financer une résidence secondaire ou un investissement locatif classique.
Le dispositif actuel est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027, avec plusieurs évolutions récentes destinées à élargir son accès.[1]
Pour retrouver d’autres conseils sur le financement et l’achat d’un logement, consultez également le guide immobilier Êtreproprio.
[1] https://www.economie.gouv.fr/particuliers/emprunter-et-sassurer/pret-taux-zero-ptz-tout-ce-quil-faut-savoir
Quelles sont les conditions d'éligibilité au PTZ ?
Pour bénéficier d’un PTZ, il faut tout d’abord respecter la condition de primo-accession. En principe, l’emprunteur ne doit donc pas avoir été propriétaire de sa résidence principale pendant les deux années précédentes.
Certaines exceptions sont prévues, notamment lorsque l’emprunteur ou l’un des futurs occupants du logement se trouve en situation de handicap, ou lorsque la résidence principale précédente a été rendue définitivement inhabitable à la suite d’une catastrophe naturelle ou technologique.
Le PTZ est également soumis à des conditions de ressources. Le plafond à respecter dépend de la zone géographique du logement : A bis, A, B1, B2 ou C ainsi que du nombre de personnes destinées à l’occuper.
Les ressources sont prises en compte à partir du revenu fiscal de référence de l’année N-2. Pour une demande formulée en 2026, il faut donc notamment se référer aux revenus de 2024, figurant sur l’avis d’imposition correspondant. Le principe du RFR N-2 est bien celui retenu par la réglementation.
Depuis la réforme entrée en vigueur le 1er avril 2025, le PTZ peut financer :
- Un appartement neuf, partout en France, quelle que soit la zone.
- Une maison individuelle neuve, partout en France. C’est la grande nouveauté depuis le 1er avril 2025.
- La construction d’une maison neuve, sous réserve des conditions du dispositif.
- Un logement ancien avec travaux, mais uniquement en zones B2 ou C. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération et porter notamment sur l’amélioration, la modernisation, l’aménagement ou la performance énergétique du logement.
- La transformation d’un local existant en logement.
- L’achat du logement social que l’on occupe.
- Certaines opérations d’accession aidée : location-accession (PSLA), bail réel solidaire (BRS) ou accession avec TVA à taux réduit.
- Certaines dépendances achetées ou construites simultanément, comme un garage ou une place de parking.
Les montants et plafonds du PTZ
Le montant du PTZ n’est pas identique pour tous les emprunteurs. Il est calculé en appliquant une quotité, c’est-à-dire un pourcentage, au coût de l’opération retenu dans la limite d’un plafond. Ce calcul dépend notamment des revenus du ménage, de la zone, du nombre d’occupants et du type de logement.
| Tranche de revenus | Logement collectif neuf / ancien avec travaux | Maison individuelle neuve |
|---|---|---|
| Tranche 1 | 50 % | 30 % |
| Tranche 2 | 40 % | 20 % |
| Tranche 3 | 30 % | 20 % |
| Tranche 4 | 20 % | 10 % |
Les plafonds de ressources déterminent l’éligibilité
Pour bénéficier du PTZ, les revenus du ménage ne doivent pas dépasser un plafond de ressources, qui varie selon la zone où se situe le logement et le nombre de personnes qui vont l’occuper.
À titre d’exemple, ce plafond est d’environ 28 500 € pour une personne seule en zone C et peut atteindre 161 700 € pour un foyer d’au moins huit personnes en zone A ou A bis.
Le montant du projet retenu pour calculer le PTZ est aussi plafonné
Le PTZ n’est pas nécessairement calculé sur la totalité du prix du logement. L’administration retient le coût de l’opération dans la limite d’un plafond, qui dépend également de la zone et de la taille du ménage.
Pour une personne seule, ce plafond est compris entre 100 000 € et 150 000 € selon la zone. Il augmente ensuite avec le nombre d’occupants grâce à un coefficient familial :
| Nombre d’occupants | Coefficient |
|---|---|
| 1 | 1 |
| 2 | 1,5 |
| 3 | 1,8 |
| 4 | 2,1 |
| 5 ou plus | 2,4 |
💡 Exemple : si le plafond de base est de 156 000 €, un ménage de quatre personnes bénéficie d’un plafond de coût d’opération de 327 600 € (156 000 × 2,1).
C’est sur ce montant plafonné qu’est ensuite appliquée la quotité du PTZ (par exemple 50 %, 40 % ou 20 % selon les cas).
Les revenus déterminent aussi les conditions de remboursement
Les ressources du ménage servent enfin à déterminer la tranche de revenus à laquelle il appartient. Cette tranche fixe notamment la durée pendant laquelle le remboursement du PTZ peut être différé.
| Tranche | Différé de remboursement |
|---|---|
| Tranche 1 | 10 ans |
| Tranche 2 | 8 ans |
| Tranche 3 | 2 ans |
| Tranche 4 | Aucun différé |
Selon la tranche, la durée totale du PTZ peut aller jusqu’à 25 ans. Pour la tranche 4, le PTZ est remboursé sans différé, sur 10 ans.
Quelles sont les évolutions du PTZ ?
Après l’importante réforme entrée en vigueur le 1er avril 2025, les règles générales du PTZ restent largement stables en 2026. L’extension du dispositif au neuf sur tout le territoire continue notamment de s’appliquer : appartements et maisons individuelles neuves peuvent être concernés, quelle que soit leur zone géographique, sous réserve de respecter les autres critères d’éligibilité.
- Les principaux plafonds de ressources et paramètres de calcul restent dans la continuité des barèmes mis en place précédemment ;
- Le PTZ neuf reste ouvert aux logements collectifs et individuels sur tout le territoire ;
- Le PTZ dans l’ancien avec travaux reste réservé aux logements situés en zones B2 et C ;
- Le dispositif demeure prévu jusqu’au 31 décembre 2027.
Une évolution importante concerne également le Bail Réel Solidaire (BRS). En 2026, le PTZ a été étendu, sous conditions, aux acquéreurs successifs d’un logement en BRS, et non plus uniquement au premier acquéreur. Cette évolution vise notamment à faciliter la revente des logements concernés.
Les démarches à suivre pour obtenir un PTZ
Obtenir un PTZ nécessite de préparer un dossier de financement global, puisqu’il est toujours associé à au moins un autre crédit immobilier.
Avant toute demande, il est utile de vérifier son éligibilité en utilisant le simulateur officiel du PTZ ou en sollicitant un professionnel du financement. Service-Public et l’ANIL proposent notamment des outils permettant d’estimer le montant potentiel du prêt.
Les principales étapes :
- Vérifier son éligibilité selon ses revenus, la composition du foyer, la zone et le type de logement.
- Réunir les justificatifs nécessaires, notamment les avis d’imposition correspondant à l’année N-2, les documents relatifs au projet immobilier et, dans l’ancien, les justificatifs et devis de travaux.
- Construire le plan de financement global, avec le prêt principal, le PTZ et éventuellement les autres aides ou prêts mobilisés.
- Déposer la demande auprès d’une banque conventionnée par l’État. Seuls les établissements concernés peuvent distribuer un PTZ.
- Une fois le dossier étudié, obtenir une offre de prêt intégrant le montant du PTZ déterminé selon la zone, les ressources, la composition du foyer et la nature du logement.
La banque reste libre d’évaluer la solvabilité du ménage et n’est pas tenue d’accorder le financement, même lorsque les conditions réglementaires du PTZ sont remplies.
Pour préparer votre demande, consultez également nos conseils pour constituer un dossier de prêt immobilier.
Les différences entre le PTZ neuf et le PTZ dans l'ancien avec travaux
Le PTZ neuf et le PTZ ancien avec travaux poursuivent le même objectif : faciliter l’accession à la résidence principale, mais leurs conditions ne sont pas identiques.
| Critère | PTZ neuf | PTZ ancien avec travaux |
|---|---|---|
| Type de bien | Logement neuf ou en VEFA, collectif ou individuel | Logement existant |
| Zone géographique | Tout le territoire | Zones B2 et C |
| Part des travaux | - | Au moins 25 % du coût total de l’opération |
| Performance énergétique | - | Classe D minimum, avant ou après travaux |
| Quotité de financement | Variable selon la tranche de revenus et le type de logement | Variable selon le type de bien ( collectif ou individuel) |
Les quotités de financement peuvent également différer selon la nature du logement. Un appartement neuf peut par exemple bénéficier d’une quotité allant jusqu’à 50 % pour la tranche de revenus la plus basse, alors que la quotité maximale applicable à une maison individuelle neuve est de 30 %.
Comment intégrer le PTZ dans un projet immobilier ?
Le PTZ doit être considéré comme une brique du plan de financement, et non comme un prêt destiné à financer l’acquisition en totalité. Il vient systématiquement compléter un prêt principal classique ou un autre financement éligible.
Il peut notamment être combiné avec un Prêt d’Accession Sociale (PAS), un prêt conventionné ou un prêt épargne logement, selon la situation de l’emprunteur. Le prêt Action Logement peut également participer au financement lorsque ses propres conditions sont remplies.
Dans le cadre d’un projet comprenant des travaux de rénovation énergétique, certaines aides peuvent être mobilisées parallèlement.
Depuis avril 2025, le cumul entre le PTZ et MaPrimeRénov’ est notamment autorisé pour certaines rénovations d’ampleur. L’éco-PTZ peut aussi intervenir dans un plan de financement de travaux sous réserve du respect des règles de cumul applicables.[1]
Pour découvrir les dispositifs accessibles selon votre projet, consultez notre guide consacré aux aides à la rénovation.
Un don familial peut également venir renforcer l’apport personnel. Selon la situation et le respect des règles fiscales applicables, certains dons peuvent bénéficier d’exonérations de droits. Cela permet de réduire la part du projet qui doit être financée à crédit. Pour mieux comprendre les règles fiscales liées à l’immobilier et au patrimoine, retrouvez notre dossier consacré aux impôts et taxes immobiliers.
Enfin, l’un des principaux intérêts du PTZ réside dans son différé de remboursement. Pour les ménages des premières tranches, il est possible de ne commencer à rembourser cette partie du financement que plusieurs années après l’acquisition. Le ménage peut ainsi supporter en priorité les mensualités de son prêt principal au début du projet, ce qui contribue à alléger la charge de remboursement initiale.
D’autres solutions de financement peuvent répondre à des situations spécifiques. Le prêt relais peut notamment faciliter l’achat d’un nouveau logement avant la vente du précédent, tandis que le prêt in fine repose sur un fonctionnement différent d’un crédit immobilier classique.
[1] https://www.anah.gouv.fr/actualites/maprimerenov-un-nouveau-decret-permet-d-ameliorer-le-financement-de-la-renovation
Questions fréquentes autour du PTZ
Quelles sont les conditions pour bénéficier du PTZ ?
Il faut en principe être primo-accédant et ne pas dépasser les plafonds de ressources, calculés notamment selon le revenu fiscal de référence N-2, la zone géographique et le nombre d’occupants.
Quels sont les montants maximums du PTZ ?
PTZ représente entre 10 % et 50 % du coût retenu de l’opération, selon le logement et les revenus. Pour une personne seule, le plafond pris en compte varie de 100 000 € à 150 000 € selon la zone. Pour plusieurs occupants, ce plafond augmente en fonction du coefficient familial réglementaire.[1]
Le PTZ s’applique-t-il au neuf et à la rénovation énergétique ?
Oui, le PTZ finance le neuf sur l’ensemble du territoire. Il peut aussi financer un logement ancien avec travaux en zones B2 ou C, sous certaines conditions.
[3] https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000048826416?
![Combined shape](data:image/svg+xml,%3Csvg viewBox="0 0 1920 92" fill="none" xmlns="http://www.w3.org/2000/svg"%3E%3Cpath d="M1755.51 0L1711.63 23.7656V50.7586L1755.51 26.993L1799.38 50.7586V23.7656L1755.51 0Z" fill="%2314E895"/%3E%3Cpath d="M1920 92L1799.38 92V68.2527L1920 68.2527V92Z" fill="%2314E895"/%3E%3Cpath d="M1711.63 92L0 92L0 68.2527L1711.63 68.2527V92Z" fill="%2314E895"/%3E%3C/svg%3E)