Publié le 22/04/2026

Louer sa résidence principale : règles, fiscalité et démarches à connaître

Vous souhaitez louer votre résidence principale, à savoir le logement que vous occupez au moins 8 mois dans l'année ? Envisagez la location saisonnière pour obtenir des revenus complémentaires et rentabiliser votre bien immobilier durant votre absence ou en louant simplement une partie de votre bien immobilier. Mais attention, différentes règles sont à respecter et une fiscalité spécifique s'applique. Êtreproprio vous dévoile comment mettre votre résidence principale en location et sécuriser votre projet.

Peut-on louer sa résidence principale : cadre légal et conditions ?

Définition de la résidence principale

Selon l'article R318-7 du Code de la construction et de l'habitation, la résidence principale est "un logement occupé au moins huit mois par an". Il existe toutefois des exceptions : obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure.

Les conditions pour une mise en location

Pour qu'un logement puisse être mis en location, pour un appartement dans un immeuble collectif, vous devez vérifier en amont si le règlement de copropriété autorise cette mise en location.

Par ailleurs, si vous êtes locataire, consultez le bail de location pour savoir si vous êtes autorisé à louer votre résidence principale. Si tel est le cas, faites une demande écrite à votre propriétaire.

Location partielle ou totale du logement

Vous pouvez louer votre résidence principale entièrement ou une partie seulement de celle-ci. Dans le second cas, vous avez l'opportunité de mettre en location une chambre ou un studio aménagé dans le jardin par exemple.

Durée maximale de location selon le type

Selon la loi Alur puis la loi Élan, la durée de la location saisonnière d'une résidence principale dans son intégralité ne peut excéder 120 jours, soit 4 mois. La loi Le Meur permet quant à elle à certaines communes de réduire ce délai à 90 jours. Paris, Marseille, Nice ou encore Bordeaux ont décidé d'appliquer ce délai.

En revanche, pour la location d'une partie seulement de votre logement, il n'existe pas de limite de durée.

Quels types de locations pour une résidence principale ?

Location meublée : fonctionnement et spécificités

La location meublée impose de proposer un certain nombre d'équipements obligatoires selon la loi Alur (literie, appareil de cuisson, vaisselle, réfrigérateur, table et chaises, dispositif d'occultation dans les chambres, etc.).

Le bail peut être signé pour un an minimum (de 1 à 10 mois dans le cadre d'un bail mobilité).

Location non meublée : caractéristiques principales

La location vide ou location nue consiste à mettre en location un logement sans aucun meuble. Seuls les équipements sanitaires et de chauffage doivent être présents dans le logement. Toutefois, vous avez la possibilité d'installer quelques équipements (cuisine aménagée, rangements, etc.).

Dans le cadre de la location nue, le bail peut être signé pour 3 ans.

En optant pour la location meublée ou vide classique, le logement n'est plus votre résidence principale puisque vous n'y résidez pas au moins 8 mois par an. Il devient la résidence principale de votre locataire.

Location saisonnière : règles et limites

La mise en location saisonnière est différente. Cette fois, il s'agit de conserver votre résidence principale. Vous bénéficiez d'un complément de revenus en louant votre résidence principale pendant votre absence, une partie de votre logement ou un espace dédié sur votre propriété.

Lorsque l'on évoque le meublé de tourisme, les règles sont plus strictes. Il s'adresse à une clientèle de passage dont le séjour ne peut excéder 90 jours consécutifs. La location peut se faire à la nuitée, à la semaine ou au mois. Le logement est à l'usage exclusif du locataire, sauf lorsqu'il s'agit d'une chambre d'hôtes.

Lorsque vous louez votre résidence principale dans sa totalité, vous devez respecter la limitation de durée fixée par votre commune (90 ou 120 jours par année civile). Par ailleurs, dans certaines communes, une déclaration en mairie est obligatoire. Vous recevez un numéro de déclaration.

Location via une plateforme : implications

La plupart des particuliers souhaitant mettre leur résidence principale en location pour une courte durée passent par des plateformes de mise en relation à l'image de Booking ou Airbnb. Cela leur permet de bénéficier d'une meilleure visibilité pour trouver des locataires.

La plateforme est tenue de vous informer de vos obligations et doit vous demander une attestation sur l'honneur indiquant que vous avez bien rempli vos obligations, que le logement est effectivement votre résidence principale et que vous avez un numéro de déclaration. Elle devra ensuite désactiver l'annonce lorsque le logement aura été loué 120 jours au cours de la même année. Si la mairie en fait la demande, la plateforme doit également fournir un décompte de jours de location.

Quelles sont les obligations légales du propriétaire ?

Déclaration de mise en location

Dans certaines communes telles qu'Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Paris, Reims, Strasbourg, Toulouse et Tours, une déclaration préalable en mairie est obligatoire pour mettre votre résidence principale en location et en faire un meublé de tourisme. Dans les autres communes, cette démarche n'est pas imposée.

Obtention d'un SIRET

Vous devez vous rendre sur le guichet unique des formalités des entreprises en ligne pour demander une inscription au répertoire Sirène de l'Insee. Cela vous permet d'obtenir un numéro de SIRET qui vous permettra de vous identifier auprès des services fiscaux.

Rédaction du contrat de location

Toute mise en location doit faire l'objet d'un contrat. Il doit faire état des règles de location et des obligations du copropriétaire et du locataire. Lorsque la location se réalise via une plateforme, vous êtes tenu d'y indiquer toutes les conditions de location du logement.

Si pour une location de longue durée vous devez réaliser à la fois un état des lieux d'entrée et un état des lieux de sortie, cela est rarement le cas pour une location touristique. De plus en plus, les propriétaires offrent un accès libre via une boîte à clés.

Respect des règles locales et autorisations

Si vous vivez dans un immeuble collectif, vous devez consulter le règlement de copropriété pour vous assurer d'avoir l'autorisation de mettre votre résidence principale en location. En tant que locataire, vous devrez cette fois obtenir l'accord écrit de votre propriétaire.

Obligations vis-à-vis du locataire

Vous devez fournir au locataire un logement décent d'au moins 9 m² ou 20 m3.

Par ailleurs, vous êtes dans l'obligation de l'informer de ses droits en matière d'annulation et d'éventuel remboursement des acomptes versés.

Fiscalité : comment déclarer les revenus locatifs ?

Tous les revenus locatifs doivent être déclarés à l'administration fiscale, même s'il s'agit d'une activité ponctuelle. Ils sont soumis au barème de l'impôt sur le revenu. Le choix de votre régime va impacter votre fiscalité.

Régime micro-BIC

Lorsque vous avez le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous avez le choix entre le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et le régime réel.

Pour un bien non classé, le micro-BIC s'applique pour les revenus locatifs inférieurs à 15 000 € par an. Un abattement forfaitaire de 30 % s'applique pour réduire la base de calcul de l'impôt.

Régime réel

Ce régime s'applique si vos revenus de location saisonnière excèdent 15 000 €. Cette fois, vous ne bénéficiez d'aucun abattement, mais vous pouvez déduire des charges pour réduire la base d'imposition :

• assurance ;
• intérêts d'emprunt ;
• entretien et petites réparations ;
• taxe foncière (la taxe d'habitation n'est plus payée pour une résidence principale) ;
• etc.

Cotisations sociales

Vous devrez payer des cotisations si vos revenus locatifs sont supérieurs à 23 000 € par an ou si ces revenus sont supérieurs au montant total des autres revenus d'activité de votre foyer fiscal.

Impact sur la fiscalité globale

Mettre votre résidence principale en location de temps à autre permet de rentabiliser votre investissement. Toutefois, vous ne devez pas oublier que la fiscalité globale de votre foyer en sera impactée puisque la base de calcul de votre impôt prend en compte ces ressources complémentaires. C'est un élément à prendre en compte pour tenter de trouver des axes d'optimisation (notamment via le choix du régime le plus avantageux).

Assurances et protections indispensables

Assurance du propriétaire

Aucune loi n'impose de souscrire une assurance propriétaire pour un meublé de tourisme. Votre seule obligation réside dans la souscription d'une assurance responsabilité civile si votre logement se situe en copropriété. Toutefois, au regard des risques de dégradations par les locataires, il reste préférable de souscrire une assurance multirisque habitation (MRH) en veillant à informer votre assureur de la mise en location de votre résidence principale.

Assurance du locataire

Le locataire n'a pas non plus d'obligation de souscrire une assurance. Par ailleurs, son contrat d'habitation peut inclure la garantie villégiature couvrant ses locations de vacances. Il reste toutefois conseillé a minima de souscrire une garantie responsabilité civile pour couvrir les dommages causés au logement de vacances ou à un tiers.

Gestion des impayés

En location longue durée, il est plus prudent de souscrire une garantie des loyers impayés pour se prémunir financièrement. Cette garantie permet une prise en charge des loyers lorsque le locataire n'est plus en mesure de les honorer.

Toutefois, en location saisonnière, cette assurance est peu utile, le paiement de la prestation étant réalisé en amont.

Comment fixer le loyer et attirer les locataires ?

Pour fixer le bon loyer et compléter vos revenus en louant de manière saisonnière votre résidence principale, voici quelques conseils :

• évaluer le prix du marché en étudiant notamment les offres concurrentes sur les plateformes de location ;
• veiller à ce que le loyer soit conforme à la prestation offerte ;
• valoriser son logement en sélectionnant des équipements attractifs et en prenant des photos qui donneront envie de choisir cette location ;
• sélectionner un locataire fiable en étudiant les notes que les propriétaires laissent sur les locataires sur certaines plateformes.

Quels sont les risques de louer sa résidence principale ?

Risques juridiques

Lorsque vous envisagez de louer votre résidence principale de manière saisonnière, assurez-vous de respecter les règles en vigueur et de demander les autorisations nécessaires pour éviter d'être sanctionné. Par exemple, si vous êtes locataire et que vous n'informez pas votre propriétaire, ce dernier est en droit de résilier votre bail de location.

Risques fiscaux

Tout revenu locatif doit être déclaré. La moindre erreur pourrait impacter votre fiscalité avec un redressement et le paiement d'une majoration.

Risques financiers

En louant aux mauvaises personnes, si votre bien est dégradé, vous devrez prendre en charge les réparations (sauf si vous avez souscrit une assurance adaptée). Cela pourrait alors avoir un impact lourd sur votre budget. Le risque financier est plus important si vous louez à l'année en cas de loyers impayés.

Sécuriser sa mise en location avec une approche financière et patrimoniale

La mise en location de votre résidence principale vous permet de compléter vos revenus et ainsi de réduire le poids de votre crédit immobilier sur vos finances. Si vous envisagez la location saisonnière pour rentabiliser votre bien en votre absence, prenez cet élément en compte au moment de choisir votre résidence principale pour louer un bien attractif dans un environnement touristique. Définissez les équipements qui pourraient faire la différence pour envisager de manière plus précise le coût de votre projet et trouver le prêt immobilier adapté.

Pour obtenir des revenus complémentaires, la question de la location de la résidence principale quelques semaines ou mois dans l'année ou de l'investissement locatif se posera. Si vous optez pour la seconde solution, pensez à bien sécuriser votre projet en faisant le choix de locataires fiables sur le plan financier et en souscrivant une assurance contre les loyers impayés. Parfaitement sécurisé, ce projet est idéal pour construire votre patrimoine en partie financé par les loyers perçus et envisager l'avenir plus sereinement.

Vos questions sur la mise en location de votre résidence principale