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Comment sont fixés les frais de notaire ?

Lors de l'achat d'un bien immobilier, tout acquéreur doit s'acquitter des frais de notaire. Nous vous expliquons comment sont fixés ces frais et comment les réduire au maximum.

frais de notaire

Préambule sur les frais de notaire

Passer par les services d'un notaire lors de l'achat de votre bien immobilier n'est pas une étape facultative. Il en vient de l'acheteur de payer les frais de notaire qui représentent environ 7 à 7,7% du prix de vente du bien.

Ces frais permettent de rémunérer les notaires et de payer les taxes liées à la transaction immobilière.

Le notaire est garant de la collecte pour le compte du Trésor Public, il procède à l'enregistrement de la transaction au cadastre et à la vérification des droits du propriétaire sur son bien.

Combien cela va-t-il vous coûter ?

En réalité, la rémunération du notaire ne représente que 20% maximum des frais de notaire. Le restant de la somme payée au notaire sert à payer les débours et les taxes versées au Trésor Public. Les débours représentent l'argent que le notaire doit payer à des tiers, comme le syndic de copropriété et le géomètre-expert.

Retenez qu'avant d'engager un notaire, il vous faut lui demander un devis écrit détaillé du montant des frais à régler ou un état prévisionnel des coûts. A la fin de votre "partenariat" avec le notaire, celui-ci devra vous remettre un document détaillant les montants de tous les frais engagés.

  1. La rémunération du notaire (1/10ème des frais)

La rémunération du notaire est décomposée en une partie fixe et une partie variable. Il y a d'abord ce que l'on appelle les émoluments proportionnels, qui vont dépendre du prix de vente du bien auquel s'applique un taux dégressif. Le barème est le suivant:

  • De 0 à 6500€ : 3,945% du prix de vente
  • De 6500€ à 17000€ : 1,627% du prix de vente
  • De 17000€ à 60000€ : 1,085% du prix de vente
  • Plus de 60.000€ : 0,814% du prix de vente

Attention, n'allez pas croire que si vous achetez un bien à plus de 60.000€, vos frais de notaire ne seront "que" de 0,814% du prix de vente. On vous explique le calcul a effectué par tranches de paliers. Prenons un appartement que vous achetez 195.000€, le calcul se découpe comme suit:

(6500€ x 3,945%) + (10.500€ x 1,627%) + (43.000€ x 1,085%) + (135.000 x 0,814%) = 1992,71€ HT.

Au montant HT, il convient d'ajouter une TVA de 20%, ce qui nous donne un nouveau montant de 2391,25€ TTC, c'est-à-dire environ 1,23% du prix de vente de votre bien. Le montant diminue plus votre bien est cher à l'achat.

Après les émoluments proportionnels, il y a les émoluments fixes. Chaque acte correspond à un nombre d'unités de valeur. Une unité de valeur équivaut à 3,90€ HT avec une TVA de 20%, donc 4,68€ TTC. On peut également y trouver les émoluments de négociations (s'il avait reçu un mandat de vente pour le bien) et de transaction (quand le notaire met en relation l'acheteur et le vendeur).

Ce qu'il faut retenir de cette partie, c'est que les montants sont déterminés par les textes de loi et que ces frais seront toujours identiques d'un notaire à un autre. Ce n'est donc pas là-dessus que vous pourrez faire des économies.

2. Les débours et les honoraires (1/10ème des frais)

Si le notaire est amené à effectuer une prestation dont le tarif n'est pas réglementé (par exemple la consultation juridique), il lui en incombe de fixer ses frais d'honoraires. Attention tout de même, vous devez signer une convention avec votre notaire vous garantissant que ses honoraires resteront fixes afin d'éviter les mauvaises surprises.

Les débours sont les sommes avancées par le notaire, par exemple la rémunération d'intervenants extérieurs et la prise en charge du coût de différents documents légaux et administratifs (cadastre, géomètre, constitution du dossier, expédition, …)

3. Les taxes versées au Trésor Public (8/10ème des frais)

On parle de droits de mutation. Ce sont les sommes payées auprès des services fiscaux lors d'un transfert de propriété lors d'une vente. Ils sont différents selon que le logement soit neuf ou ancien.

Pour un bien ancien, ils correspondent à la taxe départementale (environ 4,5% du montant de l'investissement) et à la taxe communale, soit environ 1,20% de la valeur du bien.

Pour un bien neuf, seule la rémunération du notaire et le paiement de la taxe de publicité foncière rentrent en compte.

Quelques conseils pour limiter les frais

On vous détaille les astuces et les points à savoir pour négocier au mieux vos frais de notaire:

  • Il existe des simulateurs en ligne vous permettant de tester la concurrence en matière de tarifs des frais de notaire.
  • Pour les prestations d'un montant supérieur à 150.000€ et à certaines conditions, le notaire peut accorder une remise de 10% sur ses émoluments. Cette remise est d'ordre public, alors n'hésitez pas à poser la question et à vous renseigner.
  • Si vous passez par un agent immobilier pour votre projet d'achat, vous pouvez déduire les frais d'agence de la base taxable de votre notaire. N'oubliez pas que l'agent immobilier a lui aussi ses propres honoraires à vous faire régler, autant en profiter et les décompter de vos frais de notaire !
  • Si vous faites l'acquisition du mobilier de l'ancien propriétaire déjà présent dans votre future demeure, sachez qu'il vous suffit de mentionner séparément dans le compromis de vente les achats de meubles (cuisine équipée, salle de bain, etc). Attention de bien estimer la valeur du mobilier sous-peine de réprimande du fisc !