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Faire un dépôt de garantie dans le compromis de vente

Vous désirez vendre votre bien immobilier et souhaitez que l’acquéreur vous fasse parvenir un dépôt de garantie dans le compromis de vente ? Cette méthode est tout à fait envisageable. On vous explique comment cela fonctionne.

A quoi sert le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie sert de preuve de bonne foi entre l’acheteur et le vendeur.

L’acheteur témoigne au vendeur son désir d’achat, et le vendeur consent ainsi à immobiliser le bien pour le futur acquéreur.

Le dépôt de garantie est facultatif, et fixé librement par le vendeur : il garantit la réalisation de la vente.

L’acompte est versé par le futur acquéreur au moment de la signature de la promesse de vente et peut avoir une dénomination différente selon le terme choisi :

  • indemnité d’immobilisation du bien immobilier,
  • dépôt de garantie,
  • provisionnement de la clause de dédit,
  • ...

A quel montant correspond-t-il ?

Le dépôt de garantie est calculé en fonction du prix de vente du bien immobilier et est exprimé en pourcentage.

Le montant est déposé soit directement sur le compte bancaire du vendeur, soit sur un compte d'un intermédiaire tel qu'un notaire ou une agence.

Il représente généralement 5 à 10% du prix de vente. Il est fixé librement par le vendeur. Si ce dernier estime que l’acquéreur est solvable et obtiendra sans difficulté son prêt immobilier, il peut décider de le baisser à 2 ou 3% du prix de vente.

Que se passe-t-il si l’acquéreur change d’avis ?

L’action de dépôt de garantie implique financièrement l’acquéreur, mais n’est pas irréversible pour autant :

  • Après la signature du compromis de vente et le dépôt de la somme, l’acheteur possède un droit de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la signature. Durant ces 10 jours, il peut annuler sans fournir de motif. Le dépôt de garantie lui est alors restitué dans son intégralité, sans pénalités.
  • Si une des clauses suspensives de l’avant-contrat n’est pas réalisée, le compromis de vente est alors caduque et s’annule donc, en plus de se voir restituer le dépôt de garantie. Il peut, par exemple, s’agir d’une impossibilité d’obtenir son prêt immobilier pour l’acheteur.
  • Si l’acheteur refuse d’honorer ses engagements et que la période de rétractation est expirée, il se retrouve en faute vis-à-vis du vendeur. En effet, ce dernier a immobilisé son bien pendant une période plus ou moins longue, en vain. Le dépôt de garantie est alors irrécupérable et revient de droit au vendeur pour compenser le préjudice subi. Si la somme est considérée insuffisante, le vendeur peut saisir la justice pour demander réparation ou forcer l’exécution de la vente.
  • Si vous désirez annuler le compromis de vente après la période de rétractation, sachez également que vous pouvez, en tant qu’acheteur, faire valoir un vice de consentement : si le vendeur a manqué à son devoir de parfaite information avant la signature du compromis de vente, vous pouvez récupérer votre dépôt de garantie et faire annuler le processus de vente. Cela peut-être le cas si, par exemple, le vendeur ne vous a pas remis les diagnostics obligatoires qui se retrouvent, après signature, non-conformes.

Si vous décidez d’appliquer une clause de dépôt de garantie dans la signature du compromis de vente, il est recommandé d’y inclure également une clause de dédit. Cette dernière permettra de chiffrer à l’avance le montant que touchera le vendeur en cas de préjudice subi.

Enfin, si tout se passe comme prévu et que l’acheteur vous confirme son désir d’achat, lors de la signature de l’acte de vente, le vendeur encaisse le dépôt de garantie. La somme sera alors déduite du prix à payer par l’acquéreur.