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Bailleur, locataire et réparations : qui paie quoi ?

Lorsque vous décidez de faire de l’investissement locatif, la question de savoir si c’est à vous ou à votre locataire de payer pour certaines réparations risque de se poser. Qu’il s’agisse de petites réparations ou de l’entretien de la chaudière, nous vous expliquons comment se répartissent les dépenses entre le bailleur et le locataire.

Les charges locatives et les réparations à effectuer par le locataire

Le locataire est tenu de payer les charges locatives prévues à la signature du bail, et susceptibles d’être révisées chaque année, ainsi que les charges liées à l’entretien et à la réparation du logement qu’il loue. Il peut également être amené à prendre en charge les frais liés à l’usage des espaces extérieurs, s’il en a l’usage exclusif. Concrètement, toutes les réparations liées aux sols, murs, cloisons et ouvrants (fenêtres, portes, …) incombent au locataire. C’est pourquoi, par exemple, le locataire est tenu de reboucher les trous qu’il a fait dans les murs au moment de son départ du logement. Idem s’il casse une poignée de porte, la manivelle du volet roulant, etc. Il est important de faire la différence entre vétusté naturelle et mauvais entretien du locataire. Pour éviter tout malentendu, procédez à un état d’entrée des lieux rigoureux. Si le logement fait parti d’une copropriété, le bailleur peut répercuter certaines charges auprès de son locataire :

  • services liées à la copropriété (ascenseur, eau, chauffage collectif, …)
  • entretien de l’immeuble et des espaces verts
  • taxe sur les ordures ménagères, taxe de balayage, …
  • 75 % des frais de gardiennage si le gardien effectue le nettoyage des parties communes et la gestion des poubelles, contre 40 % s’il n’effectue qu’une tâche sur les deux.

En résumé, le locataire paie les menus réparations, appelées également “réparations locatives”. Elles sont listées et réglementées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987. Il pourra demander une réduction du loyer, notifié par un avenant au bail avec accord du propriétaire, s’il décide d’effectuer lui-même certains travaux pour le compte du propriétaire. Si vous êtes locataire, demandez toujours l’autorisation de votre propriétaire avant d’effectuer le moindre travaux.

Les réparations qui incombent directement au propriétaire

Le propriétaire est tenu, avant tout, de fournir à son locataire un logement décent. Il est aussi tenu de payer les réparations liées à l’immeuble en copropriété et aux gros travaux :

  • remplacement des équipements collectifs de la copropriété
  • remplacement des fenêtres et des portes
  • ravalement de la façade ou de la toiture de l’immeuble
  • entretien des conduits de cheminée
  • mise aux normes de l’électricité, de l’ascenseur, etc.

En résumé, le propriétaire doit prendre en charge tous les travaux liés à la conception ou aux défauts de construction de son logement, ainsi que le coût des réparations liées à la vétusté naturelle des équipements qu’il propose à son locataire. Le locataire doit prendre en charge les frais d’entretien de la chaudière mais c’est au propriétaire de payer le coût résultant du remplacement de cette dernière.