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Comment calculer la surface utile d'un logement ?

La surface utile était utilisée, à l’époque, pour faciliter le calcul de certains loyers. Nous vous expliquons pourquoi elle peut vous être utile encore aujourd’hui, et comment la calculer.

Calculer la surface utile d'un logement

Qu’est-ce que la surface utile ?

La surface utile est définie par le code de la construction et de l’habitation, selon l’article de loi de 1995 : “La surface utile à prendre en compte est égale à la surface habitable du logement telle que définie à l’article R.111-2 du présent code, augmentée de la moitié de la surface des annexes, dans les conditions fixées par arrêté du ministre du logement.” La surface utile est, généralement, déterminée dès la construction de l’habitation et fait partie des informations mises à disposition de l’acquéreur par un promoteur immobilier, ou un gestionnaire.

Pourquoi calculer la surface utile ?

A l’origine, la surface utile servait à faciliter le calcul des loyers dits aidés (pour les HLM, les logements des collectivités locales, etc.), mais avec le temps, elle s’est diversifiée. Elle sert également à évaluer les subventions et les prêts aidés pour l’acquisition, la construction et l’améliorations des biens immobiliers. Enfin, elle est utilisée dans l’application de plusieurs régimes de défiscalisation comme les dispositifs Pinel, Scellier et Duflot. Les propriétaires profitent de réductions d’impôts sur le revenu, en contrepartie de loyers plafonnés pendant plusieurs années. Pour calculer les loyers plafonnés, la formule utilisée est la suivante : surface utile x loyer maximal au m2 défini par le gouvernement

Comment calculer la surface utile ?

Comme la surface habitable, la surface utile peut être calculée par un professionnel, ou par vos soins. Le calcul est simple : surface utile = surface habitable + 50% de la superficie des annexes privatives

Pour rappel : la surface habitable est la superficie de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches et cages d’escaliers, les gaines et les embrasures de portes et fenêtres. Les annexes sont les pièces secondaires, externes et inaptes à l’habitation. Elles doivent faire au moins 1,80m de hauteur sous plafond. Parmi les annexes, vous retrouverez :

  • les caves et les sous-sol
  • les combles et les greniers aménageables
  • les remises et ateliers
  • les séchoirs et celliers externes
  • les balcons, loggias et vérandas
  • les terrasses accessibles en étage, ou semi-enterrées

Les garages, les jardins à même le sol et les cours ne sont pas pris en compte, qu’ils soient privatifs ou non. De plus, la surface maximale comptabilisée pour les annexes est de 16m2. Si vos annexes mesurent au total 35 m2, la surface prise en compte pour le calcul sera réduit à 16m2 dans tous les cas. Par exemple : si votre appartement a une surface habitable de 75m2, et possède un balcon de 15 m2 et une cave de 10m2 :

  • La surface habitable reste à 75m2
  • Les annexes font 25m2, mais sont ramenées automatiquement à 16m2, comme vu précédemment. N’oubliez pas également que seuls 50% de la surface des annexes sont comptabilisés.

Donc le calcul à effectuer est le suivant : 75 + (16/2) = 83. La surface utile de votre logement est donc de 83m2, pour une surface habitable de 75m2.

24/01/2020

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