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Propriétaires bailleurs : conseils pour bien choisir votre locataire

L’Insee compte 39,9% de locataires au 1er janvier 2018. Trouver un locataire est, pour la plupart des propriétaires bailleurs, un véritable casse-tête. Cela prend du temps, il ne faut pas se tromper, tomber sur un mauvais payeur, un casseur, etc. On vous donne quelques conseils pour faciliter la prospection de vos futurs locataires.

Existe-t-il un profil locataire idéal ?

La réponse type que vous obtiendrez pour juger d’un candidat idéal à la location est de choisir une personne en CDI, capable d’assumer un loyer représentant (idéalement) un tiers de son salaire, avec un ou deux garants.

La théorie est belle mais dans la pratique, ça se corse un peu : vous ne pouvez pas être sûr que votre candidat idéal ne sera pas au chômage dans quelques mois ou son garant en difficulté financière, qu’il décide de déménager rapidement, qu’il dégrade votre appartement, etc.

Il est difficile actuellement pour les auto-entrepreneurs de trouver un logement car leur profil inquiète les propriétaires. Idem avec des jeunes créateurs de startup ou bien encore des personnes travaillant dans des domaines où la sûreté de l’emploi n’est pas avérée ou bien où il est de mise d’enchaîner des remplacements et contrats CDD (hôtellerie, restauration, intermittents du spectacle, etc.).

On ne peut donc pas parler de profil idéal et il ne faut pas s’arrêter à un simple CDI pour orienter votre choix. Il vous faudra vous pencher réellement sur le profil du locataire et évaluer vous-même les risques que vous pourrez encourir ou non. Ne négligez pas non plus votre intuition : fiez-vous à ce que vous ressentez et percevez du futur locataire. Certains signes ne trompent pas.

Bon à savoir : pour vous prémunir contre les loyers impayés, souscrivez à une GLI (Garantie contre les Loyers Impayés).

La discrimination : un grand NON !

Peu importe la motivation qui arrête votre choix sur tel ou tel locataire, votre motif ne doit en aucun cas être basé sur une discrimination quelconque : couleur de peau, nationalité, orientation sexuelle, identité de genre, etc. Il en va de même pour le garant de votre locataire : vous n’avez pas le droit de le refuser sur motif qu’il n’est pas de nationalité française et/ou qu’il ne réside pas en France métropolitaine.

Refuser un locataire pour un motif discriminatoire vous expose à 3 ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende.

Les pièces justificatives que vous êtes en droit de demander

En tant que propriétaire, vous avez le droit d’exiger un certain nombre de garanties à votre futur locataire. Cette liste de pièces justificatives est encadrée et régie dans l’article 22-2 de la loi Alur, par le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015.

Si la pièce justificative ne figure pas sur cette liste, vous n'êtes pas autorisé à la demander à votre locataire et/ou à son garant, sous peine d’une amende allant jusqu’à 3000 euros pour une personne physique, et 15 000 euros pour une personne morale. Il s’agit, notamment, de documents portant atteinte à la vie privée du locataire : attestation d’absence de crédit en cours, jugement de divorce, extrait de casier judiciaire, etc.

De même, il vous est formellement interdit de demander un “chèque de réservation” avant la signature du contrat. Aucune somme ne peut être perçue entre le locataire et le propriétaire avant acte du bail.

Les pièces justificatives demandées traditionnellement au futur locataire
Votre locataire est salarié Contrat de travail, 3 derniers bulletins de salaire, dernier avis d’imposition et 3 dernières quittances du précédent logement
Votre locataire est retraité 3 derniers justificatifs de versement des indemnités de retraite
Votre locataire est artisan, tient un commerce ou est travailleur indépendant Dernières déclarations de revenus et bilans de l’entreprise et/ou derniers avis d’imposition

Voyez également avec votre locataire s’il perçoit des prestations complémentaires : allocations familiales, pensions alimentaires, allocations logement, rente, etc.

Attention : pour lutter contre les documents frauduleux, pensez à demander à votre locataire les originaux des pièces demandées et faites vous-même les photocopies de votre côté. Si vous vous rendez compte, après contracture du bail, que votre locataire vous a fourni de faux documents, vous pouvez réclamer l’annulation du bail pour “dol” et l’exposer à des sanctions pénales.

Carnet de route à suivre pour choisir son locataire

Voici ci-dessous un fil conducteur que vous pouvez suivre pour structurer votre recherche de locataire :

  1. Identifier ce que vous attendez de votre locataire (profil familial, locataire courte ou longue durée, …).
  2. Faites une présélection par téléphone pour comprendre le projet du locataire et voir si vos attentes respectives sont en phase.
  3. Établissez un document à remplir avec les pièces justificatives à fournir pour les candidats qui vous intéressent après ce premier écrémage.
  4. Assurez-vous de la solvabilité de votre futur locataire.
  5. Demandez à votre locataire les coordonnées de son ancien propriétaire pour vous renseigner sur son comportement (paiement à temps des loyers, réparation des dommages faits, …).
  6. Lors de la visite, n’hésitez pas à lui poser des questions pour jauger ses réactions et voir si vous serez amené à une entente cordiale ou à des conflits permanents.
  7. De même, répondez le plus honnêtement possible à ses questions pour ne pas créer de désillusions plus tard ou un départ précipité du logement.

Bon à savoir : si vous n’êtes pas sur place ou si vous n’avez pas le temps nécessaire pour trouver et gérer un locataire, vous pouvez faire appel à la gestion locative en confiant la location de votre bien à une société externe, moyennant un pourcentage du loyer versé par le locataire.