Publié le 05/06/2026

La taxe d'habitation pour les résidences secondaires : les règles à connaître

La taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) reste en vigueur malgré la suppression de cette taxe pour les résidences principales. Conditions fiscales, surtaxe en zone tendue, exonérations possibles ou démarches administratives : Êtreproprio vous aide à comprendre les principales règles de la fiscalité des résidences secondaires.

Résidence secondaire : de quoi parle-t-on exactement ?

Pour l'administration fiscale, une résidence secondaire correspond à un logement meublé qui n'est pas occupé à titre de résidence principale. Il peut s'agir d'une maison de vacances, d'un pied-à-terre ou d'un logement utilisé de manière occasionnelle au cours de l'année.

À l'inverse, la résidence principale désigne le logement occupé habituellement par le contribuable et constitue le lieu de résidence principal du foyer fiscal.

Il est également important de distinguer une résidence secondaire d'un logement vacant. Un logement non meublé, inoccupé ou inhabitable ne relève pas forcément du même régime d'imposition ni de la même fiscalité immobilière. Cette distinction peut entraîner l'application d'une taxe différente, notamment dans certaines communes ou zones tendues.

Le caractère meublé du bien joue donc un rôle important dans l'imposition et la déclaration d'occupation auprès de l'administration. Un logement disposant du mobilier nécessaire à l'habitation peut être considéré comme taxable au titre de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, même s'il est peu occupé.

Les règles applicables à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires

Depuis le 1er janvier 2023, la suppression de la taxe d'habitation concerne uniquement les résidences principales. En revanche, la taxe d'habitation sur les résidences secondaires reste pleinement applicable aux logements :

• Meublés,
• Habitables,
• Disponibles à l'occupation au 1er janvier de l'année d'imposition.

La taxe est due par la personne redevable qui dispose du logement au 1er janvier :

• Propriétaire,
• Usufruitier,
• Certains occupants dans des cas particuliers.

Les dépendances immédiates du logement peuvent également être concernées :

• Garage,
• Cave,
• Place de parking,
• Jardin privatif.

Même lorsqu'un logement est occupé seulement quelques semaines par an, il peut être soumis à la taxe d'habitation.

Ce qui a changé depuis 2023

Plusieurs évolutions importantes ont renforcé la fiscalité des résidences secondaires :

• Suppression définitive de la taxe d'habitation sur les résidences principales,
• Maintien intégral de la THRS,
• Mise en place de la déclaration d'occupation obligatoire,
• Extension des communes pouvant appliquer une surtaxe,
• Hausse des majorations dans de nombreuses villes touristiques et zones tendues.

 

Comment est calculée la taxe d'habitation ?

Le montant de la taxe d'habitation repose principalement sur la valeur locative cadastrale du bien. Cette valeur correspond au loyer théorique que le logement pourrait générer s'il était loué. Cette base est ensuite multipliée par les taux votés par les collectivités locales. Plusieurs éléments influencent donc le montant final :

• La localisation du logement,
• La surface habitable du bien,
• Le niveau de confort,
• Les dépendances éventuelles,
• Les taux d'imposition fixés par la commune.

La valeur locative cadastrale est régulièrement revalorisée, ce qui peut entraîner une augmentation progressive de la taxe au fil des années. Pour mieux comprendre le calcul de cet impôt, découvrez nos guides sur comment estimer sa taxe d'habitation et comment calculer sa taxe d'habitation.

Attention à la surtaxe en zone tendue

Dans certaines communes pour lesquelles la demande de logements est particulièrement forte, une majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires peut être appliquée. Cette surtaxe peut atteindre jusqu'à 60 % du montant initial selon le taux fixé par la commune.

L'objectif de cette mesure fiscale est d'encourager la remise sur le marché de logements peu occupés ou inoccupés dans des zones où l'offre immobilière reste insuffisante. Avant tout achat immobilier, il est donc important de vérifier si la commune concernée applique cette majoration sur les résidences secondaires.

Qui doit payer la taxe d'habitation ?

La taxe d'habitation sur les résidences secondaires concerne principalement les propriétaires de logements meublés.

Toutefois, d'autres situations existent :

• Un usufruitier peut être redevable de la taxe
• Un locataire occupant un logement comme résidence secondaire peut également être imposé
• Certaines doubles résidences professionnelles peuvent être taxables

La situation du logement est appréciée au 1er janvier de l'année d'imposition. Un changement intervenant en cours d'année n'a généralement pas d'effet sur la taxe due pour l'année concernée.

Peut-on être exonéré de la taxe d'habitation ?

Oui, certaines situations permettent de bénéficier d'une exonération totale ou partielle de taxe d'habitation sur une résidence secondaire. Il faut pouvoir justifier précisément sa situation auprès de l'administration fiscale.

Pour mieux comprendre, vous pouvez consulter notre guide sur les exonérations de taxe d'habitation.

Exonération pour logement inhabitable ou inoccupé

Un logement devenu inhabitable à cause de travaux importants ou un bien non meublé peut, dans certains cas, ne plus être considéré comme taxable. L'administration fiscale exige toutefois des preuves concrètes de l'inoccupation du bien : devis, factures de travaux, photos, attestations...

Exonération pour raisons professionnelles

Certaines personnes contraintes de disposer d'un second logement pour leur activité professionnelle peuvent demander une exonération de majoration. Cette situation concerne notamment les doubles résidences imposées par le travail.

Cette mesure ne supprime pas nécessairement la taxe d'habitation en elle-même.

Cas des personnes âgées en établissement spécialisé

Une personne entrant durablement en maison de retraite ou en EHPAD peut parfois conserver l'exonération dont elle bénéficiait sur son ancien logement, sous certaines conditions prévues par la loi.

Résidence secondaire destinée uniquement à la location saisonnière

Lorsqu'un logement est exclusivement destiné à la location touristique et n'est jamais utilisé à titre personnel par le propriétaire, certaines exonérations peuvent être envisagées.

Des justificatifs précis sont cependant nécessaires. L'administration fiscale vérifie strictement certains critères :

• L'absence de jouissance personnelle
• La preuve d'une activité locative
• La disponibilité effective du logement à la location

Dans ce cas, le bien peut devenir imposable à la cotisation foncière des entreprises (CFE).

Une simple mise en location ponctuelle sur une plateforme touristique ne suffit donc pas à supprimer, de manière automatique, la taxe d'habitation.

Certaines communes rurales peuvent décider d'exonérer les meublés de tourisme ou chambres d'hôtes situés dans des zones spécifiques.

 

Résidence secondaire ou logement vacant : quelle différence fiscale ?

Un logement vacant n'est pas automatiquement considéré comme une résidence secondaire.

Dans certaines zones tendues, un logement vide peut donc être taxable, même sans occupant. Bien déclarer la situation réelle du logement est indispensable pour éviter une erreur d'imposition.

Les démarches pour demander une exonération

Depuis la mise en place de la déclaration d'occupation, les propriétaires doivent déclarer aux impôts le statut exact de leurs biens, depuis leur espace en ligne.

Pour demander une exonération ou signaler un changement de situation, plusieurs documents peuvent être demandés :

• Justificatifs de travaux
• Attestations professionnelles
• Preuves d'inoccupation
• Contrats de location

En cas d'erreur fiscale, une réclamation peut être déposée.

Comment réduire le montant de la taxe d'habitation ?

Quelques vérifications permettent parfois de réduire le montant de la taxe :

• Contrôler les informations cadastrales du logement
• Signaler rapidement un logement vide ou inhabitable
• Vérifier les exonérations locales existantes
• Mettre à jour la déclaration d'occupation

Quelques conseils avant d'acheter une résidence secondaire

Avant d'investir dans une résidence secondaire, il est important d'anticiper les coûts fiscaux liés au logement et à son imposition. Le montant de la taxe d'habitation, de la taxe foncière, l'existence d'une majoration locale ou encore les obligations de déclaration peuvent fortement impacter le budget annuel du propriétaire.

Si vous envisagez une location saisonnière, mieux vaut également étudier précisément la rentabilité du projet et bien distinguer usage personnel et usage locatif afin d'éviter certaines erreurs fiscales.

Prendre le temps de se renseigner sur la fiscalité locale, les taux appliqués par la commune et les éventuelles exonérations permet d'éviter de mauvaises surprises après l'achat immobilier.

Questions fréquentes autour de la taxe d'habitation pour les résidences secondaires