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Qu'est-ce que la vente à réméré ?

Il existe aujourd’hui plusieurs moyens pour vendre votre habitation : la vente dite “classique”, la vente en viager, etc. Il existe également la vente à réméré qui est une alternative au rachat de crédit pour les propriétaires étant en difficulté financière. Nous vous expliquons ce qu’est la vente à réméré, ses avantages et ses inconvénients.

La vente à réméré

A qui s’adresse la vente à réméré ?

La vente à réméré s’adresse aux :

  • propriétaires en difficulté financière ne parvenant plus à rembourser leur crédit immobilier
  • personnes en interdits bancaires
  • propriétaires fichés à la banque de France
  • propriétaires en situation de saisie immobilière

Elle s’adresse en dernier recours aux personnes en grande difficulté financière ne pouvant contracter un crédit bancaire dit “classique”.

En quoi consiste la vente à réméré ?

La vente à réméré est le principe de faire appel à un investisseur ou à un organisme se proposant pour acquérir temporairement votre résidence principale dont vous êtes propriétaire. Il s’agit d’une vente immobilière avec faculté de rachat. L’opération se fait devant le notaire. La somme versée par l’investisseur sera alors conservée par le notaire, qui se chargera de rembourser directement vos créanciers grâce aux liquidités dégagées. S’il reste de l’argent après remboursement des dettes, la somme est gardée dans un dépôt de garantie ou sous forme de séquestre. Cette somme vous servira alors lors du rachat de votre bien, en qualité d’apport personnel.

L’investisseur se retrouve alors propriétaire de votre logement. Vous signez à ses côtés un contrat d’occupation des lieux, qui revêt la forme d’une convention d’occupation précaire. L’indemnité d’occupation versée à l’investisseur fera alors office de loyer. Elle est généralement comprise entre 1 et 5% du prix du bien vendu. Soit vous versez le montant mensuellement, soit l’investisseur peut demander une anticipation totale des indemnités : le montant sera alors prélevé directement sur le solde de la vente. Le contrat liant l’investisseur et l’ancien propriétaire dure généralement de 10 à 12 mois. Il ne peut dans tous les cas pas excéder 5 ans : “La faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années. Si elle a été stipulée pour un terme plus long, elle est réduite à ce terme.” (Article 1660 du Code civil).

Pendant ce temps, vous remboursez l’investisseur grâce aux loyers que vous lui versez. Vos précédentes dettes étant soldées, vous pourrez alors racheter votre bien immobilier lorsque le contrat arrivera à terme. Soit vous possédez les liquidités nécessaires, soit vous contractez un nouveau prêt immobilier pour racheter votre bien à l’investisseur.

Que doit stipuler le contrat de vente à réméré ?

Le contrat doit indiquer :

  • la durée (de 6 mois à 5 ans)
  • le montant initial de la vente fixé par l’investisseur
  • le prix de rachat s’il diffère
  • le montant des indemnités de logement et autres charges

Les inconvénients et les avantages de la vente à réméré

Les inconvénients

Si vous ne parvenez pas à retrouver une stabilité financière et ne pouvez pas racheter votre bien lorsque le contrat arrive à terme, le contrat peut autoriser l’investisseur à vous expulser définitivement de votre logement. Dans ce cas, l’investisseur récupère le montant de votre dépôt de garantie et peut jouir du logement à sa guise : il peut en rester propriétaire et le louer à un tiers, ou même le revendre.

Les avantages

  • Remboursement immédiat de toutes vos dettes auprès de vos créanciers dès lors que le montant du rachat couvre le montant total de vos crédits
  • Vous continuez à occuper votre logement
  • Vous évitez la saisie immobilière
  • Vous avez le temps de rétablir votre équilibre financier

Comment racheter son bien immobilier ?

Au terme du contrat, et si votre situation financière est stabilisée, vous pouvez devenir à nouveau propriétaire de votre habitation en procédant au rachat de celle-ci. Pour se faire, vous devez :

  • rembourser la totalité du montant initial de la vente
  • verser un supplément d’indemnisation à l’investisseur si votre contrat le stipule
  • rembourser la totalité des frais supplémentaires pouvant s’y imputer (frais de notaire,...)
  • prouver la résolution de vos dettes
  • prouver que vous avez bien réglé en totalité l’indemnité d’occupation à l’investisseur

Votre dépôt de garantie ou l’argent mis sous séquestre sera alors débloqué par le notaire. Vous pourrez vous en servir comme apport personnel lors de la contraction de votre nouveau prêt immobilier.

25/10/2019