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Que faut-il savoir sur les plus-values des résidences secondaires ?

A contrario des résidences principales, les maisons secondaires sont soumises à la plus-value immobilière en cas de revente. Comment se fait le calcul et quels sont les moyens existants afin d’en faire baisser le montant ?

Plus-values sur les résidences secondaires

L’impôt sur la plus-value d’une résidence secondaire

Si vous êtes propriétaire d’une résidence secondaire et que vous souhaitez vous en séparer, vous avez la possibilité de la mettre en location ou bien de la revendre. Dans le dernier cas, vous serez alors soumis à l’impôt sur la plus-value immobilière. Les plus-values réalisées sur les maisons secondaires sont imposables à un taux de 19 %, sans compter les prélèvements sociaux (15,5%). Si le logement est vendu moins de 6 ans après son acquisition, la plus-value sera imposable à 100 %. Après ces 6 ans, le taux d’imposition pour l’impôt sur le revenu variera selon la durée de détention du bien :

  • de 6 à 21 ans : abattement de 6 % par an
  • à partir de la 22ème année : abattement de 4 % par an

Au-delà des 22 ans, il n’y a plus d’impôt sur le revenu à payer, uniquement les prélèvements sociaux. La loi finances de 2015 sur la plus-value des résidences secondaires réduit la taxation sur les terrains à bâtir à un abattement supplémentaire de 30 %.

Comment est calculée la plus-value d'une résidence secondaire ?

Il existe deux solutions pour calculer la plus-value :

  • calculer la plus-value brute (différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition corrigés);
  • calculer la plus-value imposable, dite “nette”. Pour cela, il faut appliquer les abattements (calculés par année de détention du bien) à la plus-value brute.

Le site des impôts vous permet de la calculer en ligne et de savoir sur quel montant vous serez taxé. Vous trouverez également d’autres simulateurs en ligne.

Quelles sont les exonérations et déductions sur la plus-value d'une résidence secondaire ?

Plusieurs cas permettent une exonération ou une déduction de la plus-value :

  • les cessations d’un montant inférieur à 15 000 euros;
  • les retraités et les personnes possédant une carte d’invalidité de 2ème et 3ème catégories dont le revenu fiscal ne dépasse pas un certain barème;
  • les personnes n’étant pas propriétaires de leur résidence principale;
  • les personnes possédant le bien depuis plus de 30 ans;
  • en cas de revente d’un immeuble sinistré;
  • en cas d’expropriation pour cause d'utilité public;
  • en cas de cession à un bailleur social;
  • la déduction du montant des travaux effectués (dépenses d’agrandissement, de construction,...). Le calcul se fait soit en montants réels (sous présence de justificatifs), soit forfaitairement pour un montant de 15 % du prix d’acquisition.

Afin de vous faire une idée réelle de la somme que vous allez concrètement recevoir après déductions et abattements de la vente, n’hésitez pas à faire la simulation en ligne (il existe plusieurs sites qui proposent des simulateurs) et à, dans la mesure du possible, trouver des solutions pour réduire le montant de la plus-value immobilière.

27/09/2019