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Comment mettre en location une maison secondaire ?

De plus en plus de Français acquièrent une résidence secondaire, leur permettant de passer des weekends ou des vacances ailleurs facilement. Cependant, une résidence secondaire peut vous revenir vite très chère et devenir un fardeau plutôt qu’un avantage au quotidien. On vous explique comment la mettre en location et les astuces pour que tout se déroule pour le mieux.

Louer sa résidence secondaire

Choisir entre vendre et louer

Les résidences secondaires reviennent de plus en plus chères et c’est bien dommage au vue du temps qu’on y passe, à contrario de notre résidence principale. La fiscalité sur les plus-values n’est également pas très encourageante dernièrement. Faut-il la vendre ? Faut-il la louer ? De façon permanente ? Pour quelques semaines ? Voici les solutions qui s’offrent à vous :

  • La vente

La première solution qui pourrait vous venir à l’esprit serait de vendre votre maison secondaire. C’est peut-être la solution la plus drastique en vue de l’attachement sentimental que vous avez pu développer au fur et à mesure des années. Vous pensez même peut-être conserver votre résidence secondaire pour vous y installer définitivement pendant votre retraite. Sachez également qu’il est plus facile de louer un bien secondaire que de le vendre car les locataires sont moins exigeants que les futurs acheteurs et cela vous permet de continuer à toucher un revenu complémentaire si vous optez pour la mise en location de votre résidence secondaire.

Sachez que les plus-values immobilières sur les ventes de résidence secondaire sont taxées à 19% au titre de l’impôt sur le revenu, ainsi que de 17,2% au titre des prélèvements sociaux. Pour les plus-values de 50.000€ et plus, une taxe supplémentaire s’applique de 2 à 6%. Cependant, vous pouvez bénéficier d’une exonération dans les cas suivants:

  • première vente d’un logement autre qu’une résidence principale
  • la vente est destinée à financer l’achat d’une résidence principale dans un délai de 24 mois
  • si vous êtes propriétaire depuis au moins 22 ans, vous serez exonéré de la taxe sur la plus-value
  • si vous êtes propriétaire depuis au moins 30 ans, vous serez exonéré sur les prélèvements sociaux
  • si vous êtes propriétaire depuis moins de 30 ans, sachez qu’il est possible de bénéficier d’un abattement pour la taxation et les prélèvements sociaux par année de détention

Nous vous aidons pour savoir quel est le prix de vente à fixer et quelles sont les solutions pour estimer la valeur de votre bien

  • La location

Louer votre logement secondaire vous permet de conserver un pied-à-terre dans une autre ville ou région tout en jouissant d’un complément de revenus pour rembourser les frais et charges que cette maison entraîne. Que vous fassiez de la location saisonnière ou meublée classique, vous serez alors assujetti à l’impôt. Si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 32.900€, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50%. Si votre bien est classé en meublé de tourisme et que vos revenus locatifs annuels n’excèdent pas 82.200€, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 71%.

  • La location meublée classique

Pour effectuer une location meublée classique, il faut être sûr d’être sur un marché demandeur. Si vous vous situez dans une ville étudiante ou à Paris, il y a de fortes chances pour que vous trouviez preneur. En effet, il est plus facile pour un étudiant ou un cadre de passage pour quelques mois pour son boulot de se diriger vers une location meublée. Pour le reste des cas de figure, si votre résidence secondaire se trouve dans une petite ville ou un village, il serait plus optimal d’opter pour une location vide.

Avant d’entamer toute démarche pour louer votre logement, vérifiez, s’il s’agit d’un appartement, que le règlement de la copropriété vous y autorise.

Concernant le bail, il est plus souple que pour une location vide. En effet, le propriétaire ne s’engage que pour un an, renouvelable tacitement. On comptera un bail de 9 mois pour un étudiant. Pour une location vide, on serait sur un bail de 3 ans ! Vous pouvez mettre fin au bail si vous souhaitez y loger un parent (descendant ou ascendant) ou le vendre. Contrairement à une location vide, le locataire ne bénéficie alors pas de la priorité pour acheter. Le délai de préavis pour donner congé à votre locataire se limite à trois mois avant la fin du bail (contre six pour les locations vides !).

  • La location saisonnière

La location saisonnière est en forte croissance car elle plaît de plus en plus aux touristes. Elle leur permet une plus grande liberté à contrario des hôtels et est aussi plus avantageuse financièrement. La durée maximale de location à un même saisonnier est de trois mois consécutifs.

Il vous faut déterminer une période de l’année où vous souhaitez louer aux vacanciers. Bien sûr, pensez à ouvrir votre maison à la location à des dates pertinentes ! Si vous êtes dans le sud de la France, louez-la en période estivale. Si vous avez un chalet à la montagne, privilégiez la saison du ski. Pour de grandes villes touristiques comme Paris, la demande est constante et non limitée par les saisons, vous pouvez donc choisir plus librement ces plages de dates de location.

Comment déclarer la location de votre logement secondaire ?

Il ne faut pas faire impasse sur cette étape. Il vous suffit d’adresser à votre mairie une déclaration de location et de remplir un formulaire disponible sur le site du gouvernement. Si vous ne le faites pas, vous serez passible d’une amende de 450€.

La location saisonnière de tourisme est considérée comme une activité commerciale. Il vous faut donc effectuer un changement d’usage du lot d’habitation en lot commercial. Attention, certaines communes exigent une autorisation administrative préalable, voire une indemnité à titre de compensation, comme Paris. Si vous louez un appartement, pensez à consulter le règlement de copropriété. Dans certains cas, une clause peut interdire la location saisonnière.

Si vous faites appel à une agence immobilière, il se peut que vous soyez amené à payer des frais de gestion locative. Ces démarches ne vous concernent pas si vous décidez de mettre en location votre résidence principale.

Quelques conseils pour réussir votre mise en location

  • Mettez votre bien en avant sur Internet. Il existe moultes sites pour diffuser votre annonce, qu’il s’agisse d’une location classique ou d’une location saisonnière. Regarder les biens concurrents au vôtre pour définir le prix de location le plus juste.
  • Si vous décidez de louer à des saisonniers, n’oubliez pas que votre maison doit être parfaitement équipée et que le vacancier n’aura besoin que de venir avec sa valise et rien d’autre ! Pensez donc à fournir la literie, la vaisselle, l'électroménager, … Si votre logement n’est pas assez meublé, sachez qu’il peut alors être requalifié en location à usage d’habitation pour défaut d’ameublement. Ne faites pas l’impasse non plus sur une connexion internet pour votre résidence secondaire. Bien souvent, une des premières questions que vous posent les locataires lors de la remise des clés est : est-ce que vous avez un code wifi ? Nous vous guidons pour choisir votre forfait internet pour votre résidence secondaire
  • N’oubliez pas également de vous protéger : protéger vos biens de valeurs présents dans votre résidence secondaire et aviser votre assureur (soyez sûr que vous êtes couvert en cas de dégâts fait part et envers vos futurs locataires). Si vous n’êtes pas sur place, il serait bon de vous renseigner sur comment faire gérer votre résidence secondaire au quotidien, pour avoir l’esprit tranquille. 
  • Il vous est possible de faire classer votre meublé de tourisme en cinq catégories, exprimées par un nombre croissant d’étoiles selon la qualité et les prestations fournies. Il s’agit-là de bénéficier d’un avantage fiscal conséquent contrairement à des meublés non classés et à rassurer vos futurs locataires. Ce système de classement vous permet d’être mis en avant sur Internet également. Les offices de tourisme, par exemple, ne référencent que les meublés classés ! Il vous permet également de vous protéger en cas de plainte des vacanciers sur la qualité de la prestation. Il faut faire la demande auprès d’un organisme accrédité Cofrac (Comité français d’accréditation) pour faire classer votre bien. Comptez environ 200€ pour un certificat valide pendant cinq ans.
  • Enfin, avant le moment décisif de louer votre bien, ne faites pas l’impasse sur le contrat de location, le versement d’un acompte (pour éviter les désistements de dernières minutes et les locataires non sérieux) et le dépôt de garantie (environ 20% du prix final). Sans oublier, bien évidemment, l’état des lieux (en présence des locataires) à l’entrée et à la sortie de la maison.