Être propriétaire en indivision : les règles à connaître

Publié le 09/02/2026

Être propriétaire en indivision signifie posséder un bien immobilier avec d’autres personnes, sans que les parts soient individuelles soient matériellement divisées. Chacun des propriétaires détient un pourcentage du bien en fonction de critères définis en amont. C’est une situation fréquente, que l’on retrouve aussi bien lors d’un achat en indivision que dans le cadre d’une succession, d’un divorce ou encore d’un investissement entre proches.

L’indivision peut être une solution souple et simple pour acquérir ou gérer un bien à plusieurs. Mais elle présente aussi des contraintes, notamment lorsqu’il faut prendre des décisions importantes ou envisager une sortie.

Selon les notaires de France¹, elle est encadrée par des règles juridiques précises qui visent à protéger chaque indivisaire.

Dans ce guide complet, nous détaillons le régime juridique de l’indivision, les droits et obligations des membres, les solutions pour en sortir et la fiscalité applicable.

Qu’est-ce que l’indivision ?

L’indivision est définie comme la situation dans laquelle plusieurs personnes possèdent ensemble un même bien, sans division matérielle. Chaque membre détient une quote-part, exprimée en pourcentage, qui correspond à sa part de propriété  (Service-public.fr²).

Exemple : deux concubins achètent un bien pour 200 000 €. L’un apporte 120 000 €, l’autre 80 000 €. Le premier détient donc 60 % du bien, le second 40 %.

Contrairement à la copropriété (voir nos ressources), il n’y a pas de parties privatives ou communes : chaque indivisaire est propriétaire du bien dans son ensemble, à hauteur de sa part (Chambre des notaires de Paris³).

Achat en indivision : comment ça fonctionne ?

Acheter en indivision

L’indivision achat est la forme la plus courante pour les couples non mariés ou pacsés, ou encore pour des amis souhaitant investir ensemble.
L’acte notarié précise la répartition des parts, en fonction des apports financiers (Notaires de France¹).

1. Principe de l’indivision

Propriété collective : Chacun des acheteurs (appelés indivisaires) détient une quote-part du bien, en fonction de sa contribution financière.

Pas de division physique : Le bien immobilier reste indivisible, c'est-à-dire que l'on ne peut pas attribuer une partie du bien à chaque indivisaire, même s'ils possèdent des parts différentes (ex. 50 % pour un, 25 % pour un autre, etc.).

Cohabitation juridique : Les indivisaires sont co-propriétaires du bien, mais leurs droits sont proportionnels à la part qu'ils détiennent. Ils ont une part dans le bien et peuvent l'exploiter, mais cela se fait sous certaines conditions.

2. Création de l'indivision

Lorsqu’un bien est acheté en indivision, il faut suivre ces étapes :

• Signature de l’acte de vente : L’acte de vente est signé chez le notaire. Les indivisaires sont tous mentionnés dans l’acte, et il est précisé leur quote-part respective.
• Partage des contributions : Le montant de l'achat est réparti entre les indivisaires en fonction de leur apport financier. Si l'un des indivisaires a financé plus que les autres, il aura une part plus grande dans l'indivision.
• Acte notarié : Le bien est inscrit au nom de tous les indivisaires, et chaque indivisaire dispose d’un droit de jouissance du bien proportionnel à sa part.

 

3. Gestion de l’indivision

La gestion d’un bien en indivision implique :

• Décisions collectives : Pour la gestion du bien (travaux, mise en location, vente, etc.), tous les indivisaires doivent être d'accord. La règle de majorité s'applique :
• Pour des décisions courantes, une majorité des 2/3 des indivisaires suffit.
• Pour des décisions importantes, comme la vente du bien, l'unanimité des indivisaires est requise.
• Partage des bénéfices et des charges : Si le bien génère des revenus (par exemple, via la location), ils sont équitablement répartis en fonction des parts de propriété de chacun.

 

Avantages

• Souplesse : pas besoin de créer une structure particulière (contrairement à une SCI).
• Accessibilité : permet d’acheter un bien à plusieurs sans lourdeur administrative.
• Liberté : chaque indivisaire peut revendre sa quote-part (avec certaines limites).
  
  

Inconvénients

• Blocages possibles : les décisions importantes nécessitent souvent l’unanimité.
• Risques de conflits : si les indivisaires ne partagent pas la même vision.
• Difficultés à vendre : un indivisaire seul peut être freiné par les autres.
  
  

Dans certains cas, il est recommandé d’opter pour une convention d’indivision pour en sécuriser le fonctionnement (Service-public.fr²).

Droits et obligations d’un propriétaire en indivision

Être propriétaire indivisaire implique à la fois des droits et des devoirs.

Les droits

• Utiliser le bien (sous réserve de l’accord des autres indivisaires).
• Vendre sa quote-part, à condition de respecter le droit de préemption (délai durant lequel les autres propriétaires peuvent se porter acquéreurs en priorité).
• Demander le partage à tout moment (principe d’ordre public).
  
  

Les obligations

• Contribuer aux charges du bien (entretien, taxe foncière, remboursement d’emprunt).
• Respecter l’usage du bien (pas de location sans accord nécessaire).
• Rembourser les autres indivisaires en cas de dépenses non partagées.
  
  

Comme le rappelle la Chambre des notaires de Paris³, un membre qui occupe seul le bien doit verser une indemnité d’occupation aux autres, sauf accord contraire.

Comment prendre des décisions en indivision ?

La gestion du bien dépend du type de décision à prendre :

• Actes conservatoires (urgents, nécessaires à la préservation du bien) : un seul membre peut décider.
• Actes courants (travaux d’entretien, location du bien, paiement de charges) : majorité des 2/3 des droits indivis.
• Actes de disposition (vente, hypothèque, donation) : nécessitent l’unanimité (Service-public.fr²).

En cas de blocage, un indivisaire peut saisir le juge pour autoriser un acte s’il est dans l’intérêt de tous.

Sortir de l’indivision : quelles solutions ?

Un principe fondamental en droit français : “Nul n’est tenu de rester en indivision” (Notaires de France¹).

1. Le partage amiable

• Vente du bien et partage du prix.
• Rachat des parts par l’un des indivisaires.

2. Le partage judiciaire

En cas de désaccord, un membre peut demander au juge d’ordonner la vente du bien. Le tribunal peut :

• Imposer la vente aux enchères.
• Ordonner un partage par lots (rare en immobilier).

3. La vente de quote-part

Chaque membre peut vendre sa part indépendamment. Mais les autres ont un droit de préemption (Chambre des notaires de Paris³).

Exemple : si un ex-conjoint souhaite vendre sa part de l’indivision touchée en héritage de ses parents, son ex-conjointe possédant les parts restantes de l’indivision a la priorité pour lui acheter ses parts.

Consultez notre article sur l’achat en couple pour identifier le régime adapté pour investir à deux.

Fiscalité et charges en indivision

Répartition des charges

Chaque indivisaire paie les charges (emprunt, assurance, entretien, taxe foncière) au prorata de sa part.

Impôts

• Les revenus locatifs sont imposés au nom de chaque indivisaire, selon sa part.
• En cas de transaction, la plus-value immobilière est calculée individuellement (Service-public.fr²).

Travaux et remboursement

Un membre qui finance seul des travaux peut en demander le remboursement lors du partage, à condition de présenter des justificatifs.

L’indivision dans les cas particuliers

• Après une succession : les héritiers deviennent automatiquement propriétaires en indivision (Notaires de France¹).
• Entre frères et sœurs : source fréquente de blocages, nécessitant souvent un recours au juge.
• Après un divorce : le logement reste en indivision jusqu’à revente ou rachat des parts.
  
  

La convention d’indivision : un outil pour sécuriser la gestion

La convention d’indivision permet d’organiser la durée, la gestion, la répartition des charges et les conditions de sortie (Service-public.fr²).
 C’est une solution vivement conseillée pour réduire les conflits.

Gérer les conflits en indivision

Les désaccords sont fréquents : vente bloquée, frais contestés, occupation exclusive du bien.
 Solutions possibles :

• Médiation notariale pour un accord amiable.
  Le notaire médiateur est un tiers neutre, indépendant et impartial. Il facilite le dialogue et recherche avec toutes les parties, en toute confidentialité, un accord qui soit acceptable pour tous, sans avoir le pouvoir de prendre des décisions.
• Partage judiciaire en dernier recours (Chambre des notaires de Paris³).
  Les indivisaires peuvent décider de saisir, par assignation ou par requête conjointe, le tribunal judiciaire du lieu d’ouverture de la succession. Si la procédure est simple, le juge peut ordonner le partage ou la vente par licitation des biens (vente publique ordonnée par la justice). Dans le cas contraire, le juge désignera un notaire pour procéder aux opérations de partage ainsi qu’un Juge pour surveiller la procédure.

Consultez notre article et découvrez les bonnes pratiques pour choisir votre notaire.

Être propriétaire en indivision : la bonne idée pour vous ?

L’indivision est une solution pratique pour acheter un bien à plusieurs ou gérer une succession, mais elle comporte des contraintes.

Être propriétaire en indivision implique de connaître ses droits et obligations, de participer aux charges et de respecter les règles de gestion.

Pour sécuriser et éviter les blocages, la convention d’indivision reste la meilleure option. Et n’oubliez pas : nul n’est tenu de rester en indivision.

FAQ – Propriétaire en indivision

• Peut-on vendre un bien en indivision sans l’accord des autres ?
  

  Non, la vente du bien entier exige l’unanimité. En revanche, un membre peut vendre sa part.
  
  

• Comment sortir de l’indivision rapidement ?
  

  En optant pour un partage amiable, soit par rachat de parts, soit par vente du bien.
  
  

• Qui paie la taxe foncière en indivision ?
  

  Chaque membre contribue selon sa quote-part (Service-public.fr²).
  
  

• Que faire si un indivisaire occupe seul le logement ?
  

  Il doit, sauf accord, verser une indemnité d’occupation aux autres.
  
  

• Est-il obligatoire de signer une convention d’indivision ?
  

  Non, mais elle est fortement recommandée pour encadrer la gestion (Notaires de France¹).

 

Sources :

¹ Notaires de France : Achat en indivision et régime d’indivision

² Service-public.fr : Code civil du régime légal de l’indivision

³ Chambre des notaires de Paris : Propriété en indivision, quelles règles et quelles conséquences ?