Permis de démolition : comment l'obtenir et quelles démarches suivre ?

Publié le 06/03/2019 — mis à jour le 01/03/2026

Vous envisagez de raser un bâtiment avant de construire, ou simplement de libérer un terrain ? Le permis de démolir est une autorisation administrative incontournable dans de nombreuses situations. Pourtant, il n'est pas toujours obligatoire et ses conditions d'application varient selon votre commune et la nature du bien concerné. Voici un guide complet pour comprendre vos obligations, constituer votre dossier et mener votre projet de démolition en toute légalité.

Permis de démolir : définition et cadre légal

Le permis de démolir est une autorisation d'urbanisme encadrée par les articles R.421-26 à R.421-29 du Code de l'urbanisme. Il est requis avant toute démolition partielle ou totale d'un bâtiment, qu'il s'agisse d'une maison, d'un immeuble, d'un garage ou d'une dépendance. Contrairement au permis de construire, il n'est pas systématiquement obligatoire sur l'ensemble du territoire français. Son champ d'application est défini par deux critères principaux : la nature du bâtiment et les décisions prises par la commune concernée.

Quand le permis de démolition est-il obligatoire ?

Le permis de démolir s'impose dans les situations suivantes :

Le bâtiment est classé ou inscrit au titre des monuments historiques. Toute démolition, même partielle, de façades, de toitures ou de murs porteurs est soumise à autorisation.

Le terrain est situé dans une zone protégée : secteur sauvegardé, périmètre de protection d'un monument historique, site classé ou en cours de classement, ou zone définie par le Plan Local d'Urbanisme (PLU).

La commune a délibéré pour rendre le permis de démolir obligatoire sur tout ou partie de son territoire. De nombreuses villes ont adopté cette mesure, y compris pour des bâtiments ordinaires.

En dehors de ces cas, une simple déclaration préalable de travaux peut suffire. Pour lever toute ambiguïté, consultez le service urbanisme de votre mairie avant d'entamer la moindre démarche. C'est l'étape la plus simple et la plus rapide pour éviter une erreur aux conséquences lourdes.

Démolition avec ou sans reconstruction : deux procédures distinctes

La nature de votre projet conditionne directement la procédure administrative à suivre.

Démolition sans reconstruction

Si votre projet consiste uniquement à détruire un bâtiment, sans projet de construction ultérieur, vous devez déposer une demande de permis de démolir indépendante, via le formulaire Cerfa n°13405. Votre dossier devra obligatoirement contenir un plan de situation du terrain (PD1), un plan de masse des constructions à démolir ou à conserver (PD2), ainsi que des photographies de chaque bâtiment concerné (PD3).

Démolition avec reconstruction

Lorsque la démolition s'inscrit dans un projet de construction ou d'aménagement, vous pouvez intégrer la demande de permis de démolir directement dans votre demande de permis de construire ou d'aménager. Un seul dossier suffit, ce qui simplifie et accélère les démarches. C'est la solution la plus avantageuse si vous avez un projet de reconstruction défini.

Comment constituer son dossier de permis de démolir ?

Le dossier complet doit être déposé en 4 exemplaires auprès de la mairie du terrain concerné, soit en main propre contre récépissé, soit par lettre recommandée avec accusé de réception. Un 5ème exemplaire est requis si le terrain est situé dans le périmètre d'un monument historique, afin que le projet soit soumis à l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France.

Nouveauté 2025 — dépôt dématérialisé obligatoire : depuis le 1er janvier 2025, les personnes morales (entreprises, SCI, associations...) sont tenues de déposer leur demande par voie électronique dans les communes de plus de 3 500 habitants. Cette obligation résulte du décret du 18 novembre 2024. Pour les particuliers, le dépôt papier reste possible mais le dépôt en ligne est encouragé par la plupart des mairies.

Le formulaire Cerfa de demande de permis de démolir est disponible en téléchargement sur le site officiel du service public ou directement en mairie.

Les pièces à joindre obligatoirement sont les suivantes : un plan de situation permettant de localiser précisément le terrain sur le territoire communal, un plan de masse des constructions existantes indiquant les bâtiments à démolir ou à conserver, et des photographies situant le ou les bâtiments dans leur environnement proche et lointain. Si la démolition concerne un monument historique ou une construction en secteur protégé, une note descriptive justifiant l'opération est également exigée.

À réception du dossier complet, la mairie vous remet un récépissé mentionnant le numéro d'enregistrement et la date de début du délai d'instruction.

Qui peut déposer une demande de permis de démolir ?

La demande ne peut être effectuée que par des personnes habilitées à le faire. Sont concernés le propriétaire du terrain ou du bâtiment, toute personne mandatée par le propriétaire, un co-indivisaire du terrain, ou encore le responsable d'une expropriation pour cause d'utilité publique. Si vous n'êtes pas propriétaire, pensez à joindre une attestation ou une procuration à votre dossier pour justifier votre qualité à agir.

Délais d'instruction : combien de temps pour obtenir son permis ?

Une fois le dossier déposé, la mairie dispose d'un délai d'instruction de 2 mois pour rendre sa décision. Ce délai est porté à 3 mois lorsque le projet de démolition concerne un bâtiment situé dans le périmètre d'un monument historique classé ou inscrit.

La mairie peut alors prendre l'une des décisions suivantes : accepter votre demande, la refuser par arrêté motivé, ou suspendre sa décision pendant un délai maximum de 2 ans (sursis à statuer).

Si aucune réponse ne vous parvient à l'issue du délai d'instruction, votre demande est considérée comme tacitement acceptée. Vous pouvez alors vous rendre en mairie pour obtenir un certificat attestant l'absence d'opposition, document indispensable pour démarrer les travaux en toute légalité.

Nouveauté 2025 — délai de recours modifié : la loi n°2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l'urbanisme a modifié les sanctions et le délai de recours gracieux ou hiérarchique contre une autorisation d'urbanisme. Si vous vous voyez opposer un refus, vérifiez les délais applicables auprès de votre mairie ou d'un avocat spécialisé, ceux-ci ayant pu évoluer par rapport aux règles antérieures.

Obligations après l'obtention du permis de démolir

L'obtention du permis ne suffit pas à elle seule pour lancer les travaux. Deux obligations s'imposent avant et pendant le chantier.

La déclaration d'ouverture de chantier doit être transmise à la mairie dès le démarrage des travaux. C'est une formalité obligatoire, souvent négligée, qui peut avoir des conséquences juridiques en cas d'omission.

L'affichage du panneau de chantier est également obligatoire dès l'obtention du permis et pendant toute la durée des travaux. Il doit être visible depuis la voie publique et mentionner notamment le numéro du permis de démolition, la nature des travaux et l'identité du demandeur. Le panneau doit être rectangulaire avec des dimensions supérieures à 80 cm.

Une fois les travaux terminés, vous devez remettre à la mairie une déclaration d'achèvement et de conformité des travaux (DAACT).

Quelle est la durée de validité du permis de démolir ?

Le permis de démolir est valable 3 ans à compter de sa délivrance. Si les travaux ne sont pas commencés dans ce délai, ou s'ils sont interrompus pendant plus d'un an consécutif, l'autorisation devient caduque. Il est possible de demander une prorogation d'un an, renouvelable une fois, soit une durée maximale de 5 ans.

Mesure exceptionnelle en vigueur : le décret n°2025-461 du 26 mai 2025 a prorogé la durée de validité de certaines autorisations d'urbanisme délivrées entre le 1er janvier 2021 et le 28 mai 2024, en raison des difficultés traversées par le secteur de la construction. Concrètement :

• Les permis délivrés entre le 28 mai 2022 et le 28 mai 2024 bénéficient d'une validité portée à 5 ans (sans possibilité de prorogation supplémentaire)
• Les permis délivrés entre le 1er janvier 2021 et le 27 mai 2022 ont été prorogés d'un an supplémentaire

Si vous êtes titulaire d'un permis de démolir dans cette période, vérifiez sa date de délivrance pour savoir si vous bénéficiez de ce délai allongé.

Démolition et voisinage : anticiper les litiges avec le référé préventif

Les travaux de démolition peuvent générer des nuisances importantes pour le voisinage : vibrations, fissures, poussière, bruit. Pour prévenir tout conflit, il est conseillé de recourir à un référé préventif avant le démarrage du chantier. Cette procédure juridique permet de faire intervenir un expert indépendant qui dresse un état des lieux contradictoire des biens voisins. En cas de litige ultérieur, ce document fait foi et protège toutes les parties.

FAQ – Permis de démolition : vos questions fréquentes

Le permis de démolir est-il toujours obligatoire ?

Non. Il n'est obligatoire que si le bâtiment est classé, situé en zone protégée, ou si la commune a délibéré pour le rendre obligatoire sur son territoire. Renseignez-vous auprès de votre mairie avant tout projet.

Quel formulaire Cerfa utiliser pour un permis de démolir ?

Le formulaire à utiliser est le Cerfa n°13405, disponible en téléchargement sur le site du service public ou en mairie. Attention : les formulaires Cerfa ont été mis à jour au 1er janvier 2025 — assurez-vous d'utiliser la version la plus récente.

Combien de temps faut-il pour obtenir un permis de démolir ?

Le délai d'instruction est de 2 mois en règle générale, et de 3 mois si le bâtiment est situé dans le périmètre d'un monument historique.

Peut-on démolir sans permis de démolir ?

Oui, dans certains cas, si le bâtiment n'est pas soumis à protection et que la commune n'a pas rendu le permis obligatoire. Toutefois, démolir sans permis dans une zone où il est requis expose à des amendes importantes et à des poursuites judiciaires.

Peut-on inclure le permis de démolir dans le permis de construire ?

Oui. Si la démolition s'inscrit dans un projet de construction ou d'aménagement, vous pouvez regrouper les deux demandes en un seul dossier. C'est la procédure recommandée pour gagner du temps.

Que faire en cas de refus de permis de démolir ?

Vous pouvez formuler un recours gracieux auprès de la mairie. Si le refus est maintenu, vous pouvez saisir le tribunal administratif. Les délais de recours ont été modifiés par la loi de simplification du 26 novembre 2025 — renseignez-vous auprès de votre mairie ou d'un professionnel du droit pour connaître les délais exacts applicables à votre situation.

Pour vous accompagner dans vos démarches, n'hésitez pas à consulter le service urbanisme de votre mairie ou à faire appel à un architecte ou un maître d'œuvre. Retrouvez également nos guides sur le permis de construire et le certificat d'urbanisme.