Quels sont les critères des banques pour accorder un prêt immobilier ?

Publié le 11/01/2019 — mis à jour le 10/03/2026

Revenus, apport, taux d'endettement, situation professionnelle... Avant d'accorder un crédit immobilier, les banques passent votre dossier au crible. Comprendre leurs critères d'évaluation vous permet d'anticiper les points bloquants, de renforcer votre dossier et, dans le meilleur des cas, de négocier un meilleur taux. Voici ce que les établissements bancaires examinent réellement, et comment mettre toutes les chances de votre côté.

Le taux d'endettement : le critère numéro un

Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux banques un plafond légal de 35 % d'endettement, assurance emprunteur comprise. Concrètement, cela signifie que l'ensemble de vos charges de crédit (immobilier, auto, consommation) ne peut pas dépasser 35 % de vos revenus nets mensuels.

Exemple concret : avec des revenus nets de 3 500 €/mois, vos mensualités totales de crédit ne peuvent pas dépasser 1 225 €.

Des dérogations sont possibles dans la limite de 20 % des dossiers accordés par chaque banque, généralement accordées aux primo-accédants achetant leur résidence principale ou aux emprunteurs disposant d'un reste à vivre confortable. En dehors de ces cas, le plafond est strict.

Les revenus et la stabilité professionnelle

La banque ne regarde pas uniquement le montant de vos revenus : elle analyse leur stabilité et leur pérennité. Un CDI reste le profil le plus rassurant, mais ce n'est pas une condition sine qua non.

Voici comment les différentes situations sont perçues :

CDI (hors période d'essai) : profil idéal. La banque peut s'appuyer sur des revenus stables et prévisibles.

CDD, intérim, auto-entrepreneur : dossier possible mais plus difficile. La banque demandera généralement 2 à 3 ans de bilans ou d'avis d'imposition pour apprécier la régularité des revenus.

Fonctionnaire : profil très apprécié pour la stabilité de l'emploi, même avec des revenus modestes.

Profession libérale : revenus pris en compte sur la moyenne des 3 dernières années.

Au-delà du contrat de travail, la banque examine aussi votre ancienneté dans l'entreprise, vos revenus complémentaires (loyers perçus, dividendes, pensions alimentaires) et votre comportement bancaire sur les 3 derniers mois : découverts fréquents, dépenses irrégulières ou jeux en ligne peuvent jouer en votre défaveur.

L'apport personnel : pas obligatoire, mais décisif

Techniquement, il est possible d'emprunter sans apport mais c'est devenu rare et réservé à des profils très solides. Dans la pratique, les banques demandent un apport minimum de 10 % du prix du bien, destiné à couvrir les frais de notaire et de garantie.

Plus votre apport est élevé, plus votre dossier est solide :

• 10 % : minimum attendu, couvre les frais annexes
• 20 % : profil confortable, taux négociable
• 30 % et plus : position de force, conditions optimales

Comment calculer votre ratio d'apport : (apport personnel ÷ prix du bien) × 100.

Si vous n'avez pas ou peu d'apport, des dispositifs d'aide peuvent compléter votre financement : Prêt à Taux Zéro (PTZ), Prêt Action Logement, Prêt d'Accession Sociale (PAS). Ces aides peuvent être assimilées à un apport aux yeux de certaines banques.

La durée du prêt

La durée standard d'un prêt immobilier se situe entre 15 et 25 ans, avec un maximum réglementaire de 25 ans (27 ans dans le cas d'un achat dans le neuf avec différé d'amortissement). La plupart des banques fixent également un âge limite à la fin du prêt, généralement 75 à 85 ans selon les établissements et l'assureur.

Plus la durée est longue, plus les mensualités sont basses — mais plus le coût total du crédit est élevé. À titre indicatif, sur un prêt de 200 000 € à 3,5 % :

• Sur 20 ans : mensualité ≈ 1 160 €, coût total des intérêts ≈ 78 000 €
• Sur 25 ans : mensualité ≈ 1 001 €, coût total des intérêts ≈ 100 000 €

Les banques sont aussi plus exigeantes sur les dossiers longs : plus la durée de remboursement est étendue, plus le risque de non-remboursement est élevé à leurs yeux.

L'assurance emprunteur et l'état de santé

Souscrire une assurance emprunteur est obligatoire pour obtenir un prêt immobilier. C'est cette assurance — et non la banque — qui évalue votre état de santé via un questionnaire médical. En cas de pathologie grave, l'assureur peut appliquer une surprime, exclure certaines garanties, voire refuser de vous assurer.

Depuis la loi Lemoine du 1er juin 2022, vous pouvez changer d'assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni pénalité. Cette réforme a considérablement assoupli le marché : faire jouer la concurrence peut vous faire économiser plusieurs milliers d'euros sur la durée du prêt.

Pour les personnes présentant un risque de santé aggravé, la convention AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) permet d'accéder à une procédure d'examen renforcée et de trouver des solutions d'assurance adaptées.

Le fichage Banque de France

Si vous êtes inscrit au FICP (Fichier des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers) ou au FCC (Fichier Central des Chèques), votre demande de prêt sera systématiquement refusée. Ces fichiers recensent les incidents de remboursement et les interdictions bancaires. Vérifiez votre situation auprès de la Banque de France avant de déposer un dossier.

Faut-il passer par un courtier ?

Chaque banque applique ses propres critères de scoring et pondère différemment les éléments de votre dossier. Ce qui est refusé dans un établissement peut être accepté dans un autre. Un courtier immobilier connaît ces différences et peut orienter votre dossier vers les banques les plus susceptibles de répondre favorablement à votre profil — tout en négociant les conditions en votre nom.

Son intervention est particulièrement utile si votre profil est atypique (indépendant, CDD, faible apport, revenus irréguliers).

FAQ – Critères bancaires pour un prêt immobilier

Quel taux d'endettement maximum pour un prêt immobilier en 2025 ?

35 % des revenus nets mensuels, assurance emprunteur comprise. C'est le plafond légal fixé par le HCSF depuis janvier 2022. Des dérogations existent pour 20 % des dossiers, principalement les primo-accédants.

Peut-on obtenir un prêt immobilier en CDD ?

Oui, mais c'est plus difficile. La banque demandera plusieurs années d'historique de revenus et un dossier particulièrement solide (apport conséquent, épargne résiduelle, absence de découverts).

Quel apport minimum pour un prêt immobilier ?

En pratique, les banques demandent au minimum 10 % du prix du bien. Cet apport sert à couvrir les frais de notaire et de garantie. Plus l'apport est élevé, meilleures sont les conditions obtenues.

Quelle durée maximale pour un prêt immobilier ?

25 ans en règle générale, 27 ans dans certains cas (achat dans le neuf avec différé d'amortissement). Au-delà, les demandes sont systématiquement refusées par les établissements conventionnés.

Peut-on emprunter sans CDI ?

Oui. Les fonctionnaires, professions libérales et indépendants peuvent obtenir un prêt, sous réserve de justifier de revenus réguliers sur 2 à 3 ans. Le recours à un courtier est fortement recommandé pour ces profils.

La loi Lemoine change-t-elle quelque chose pour mon prêt ?

Elle vous permet de changer d'assurance emprunteur à tout moment depuis le 1er juin 2022, sans frais. C'est une opportunité à saisir si vous avez souscrit votre assurance il y a plusieurs années à un tarif élevé.